НБУ прогнозирует увеличение рисков для застройщиков

Рост количества новостроек, отложенное предложение на рынке жилья и ограниченный спрос несут угрозу повышения финансовых рисков для застройщиков, констатируется размещенном на веб-сайте в отчете Национального банка Украины (НБУ) о финансовой стабильности в начале текущей недели.

"На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, однако спрос ограничен и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены", - отмечено в отчете.

Согласно ему, избыток нового предложения в дальнейшем будет давить на цены и создавать риски, прежде всего, для застройщиков, а замедление спроса может привести к отсрочке ввода объектов в эксплуатацию.

По данным НБУ, предложение жилья растет в столице и большинстве регионов. Так, в 2016 году в Киеве построено рекордное количество квартир с начала 2000-х – 20,3 тыс. квартир. В первом квартале 2017 года построено вдвое больше квартир по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

НБУ приводит данные посредников, согласно которым в середине мая-2017 в Киеве продавали квартиры в 265 новостройках по сравнению с 230 в ноябре 2016 года. При этом средняя площадь новых квартир в Киеве в 2016 году сократилась до 64,7 кв. м с 68,6 кв. м годом ранее.

"Вероятно, увеличение объема жилищного строительства будет продолжаться. В прошлом году в Украине было выдано 1514 разрешений на строительство многоквартирных домов, что на 38% больше, чем в 2015 году. Основную часть жилья, построенного по этим разрешениям, должны ввести в эксплуатацию в 2017-2018 годах", - отмечает центробанк.

По его данным, объемы ипотечного кредитования в 2016 году выросли незначительно – до менее 1 млрд грн - и почти не влияют на спрос. Банки также не ожидают, что ситуация существенно улучшится в 2017 году.

В НБУ также отметили, что значительным фактором спроса на недвижимость являются инвестиционные сделки.

"Данные электронных деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства и местного самоуправления, также указывают на то, что квартиры в значительных количествах покупают как инвестиционный инструмент", - констатируется в отчете.

Однако такие сделки, а также покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия путем продажи одной квартиры и покупки другой, не способны самостоятельно обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства.

Как указывает НБУ, избыточное предложение жилья давит на цены, которые продолжают постепенно снижаться. Так, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Киева в долларовом эквиваленте в апреле-2017 упала на 5%, а на вторичном – на 9% по сравнению с апрелем-2016.

В то же время в Киеве средняя стоимость аренды за этот период возросла на 3%, поэтому соотношение цены жилья и размера арендной платы (price-to-rent ratio) снизилось и достигло докризисного уровня.

"Избыточное предложение на рынке жилья в ближайшие кварталы сохранится. Тенденции на украинском рынке жилой недвижимости кардинально отличаются от происходящего в странах Центрально-Восточной Европы и Балтии. Если во многих странах в условиях низких процентных ставок, рост доходов и недостаточности предложения нового жилья, надуваются ценовые пузыри, то в Украине избыточное предложение жилой недвижимости создает риски, прежде всего, для застройщиков", - отмечает НБУ, при этом добавляет, что на рынке существует отложенное предложение.

"Часть продавцов на вторичном рынке ждет лучшей ценовой конъюнктуры, чтобы выставить имеющееся жилье на продажу. Также на рост цен рассчитывают владельцы недвижимости, приобретенной как инвестиция", - резюмируется в отчете.