"Доступная ипотека под 7%": подводные камни и нюансы

Аналитик объяснил, какие нюансы есть у программы "Доступная ипотека".

Финансовый аналитик Евгений Дубогрыз объяснил нюансы программы "Доступная ипотека" и рассказал, в чем могут быть ее риски. 

Об этом он написал у себя в Фейсбук. 

"По программе "Доступная ипотека под 7 процентов" за месяц ее работы банки выдали 59 кредитов на 43.4 миллиона гривен, то есть, средняя сумма кредита – 734 тысячи гривен.

Вопрос первый: это много или мало? Как по мне, вопрос не то, чтобы глупый, но немного нелогичный. Сколько нужно, на сколько кредитов был спрос и возможность, столько и выдали.

Вопрос второй: 59 кредитов за месяц особо бурным стартом не назовешь, раз такой спрос, может, и программа в целом не работает и не заработает? Перемога или зрада, в общем? Тут можно по-разному вертеть цифры. Мне кажется, что по шкале "зрада-перемога" мартовские результаты намного ближе к перемоге, чем к зраде, и такое результаты как раз и говорят о том, что программа работает.

По условиям программы, сумма ипотечного кредита не должна превышать 2.5 млн грн. По факту средняя сумма в 3.5 раза меньше, 734 тысячи. Кстати, любопытное, буквально до гривны, совпадение – средняя сумма нового ипотечного кредита в январе, до старта программы, тоже была 734 тысячи гривен.

То есть, банки могут выдавать много и на большие суммы, а выдают не так чтобы сильно много и на суммы, сравнимые с "допрограммными", то есть, на тех же, по большому счету, условиях, на которых выдавали и до старта программы.

В принципе, так и должно быть. Почему? В условиях программы есть один интересный и, на мой взгляд, очень правильный пункт. Номер 14.4. Он, упрощенно, о том, что если заемщик, который взял кредит, допускает просрочку на 30 дней, то он временно вылетает из программы, теряет право на компенсацию из Госбюджета разницы между рыночной ставкой и 7%. И следующий месяц должен платить больше, не 7%, а всю рыночную ставку, 14-16%, а то и больше. Если же просрочка больше трех месяцев (90+ дней), то заемщик вообще теряет право на компенсацию процентов из бюджета. И остаток кредита должен выплачивать уже самостоятельно и по рыночной ставке.

Абсурд, казалось бы, на первый взгляд – если заемщик не может платить даже 7%, то как он сможет заплатить в два раза большую ставку? Такой кредит не будет погашаться в принципе и однозначно вывалится в NPL (non-performing loan, неработающий кредит). Отобрать ипотечную недвижимость за долги дело долгое и хлопотное, соответственно, банку ничего не остается, как зарезервировать кредит, зафиксировать по нему убыток и (при прочих равных) уменьшить на эту сумму капитал.

Однако это, как принято говорить, не баг, а фича программы. Такое условие заставляет банки очень тщательно подходить к отбору заемщиков. Если вообще утрировать (хотя почему утрировать), банки, имея перед глазами это условие, должны выдавать "Программные кредиты" тем заемщикам, финансовое состояние которых позволяет обслуживать такие кредиты по полной, рыночной ставке. Чтобы, если вдруг случится что-то – просрочка и вылет заемщика из программы, сворачивание "Доступной ипотеки" вообще, бюджетный кризис и прочий нефорс-мажор – банкам не пришлось бы резко наращивать убытки и искать капитал там, где его нет. Все эти риски – риски не Программы, а самого банка.

И, судя по первым результатам Программы, банки контролируют такие риски. Не зарываются, проще говоря, кредитуют так, как кредитовали, и того, кого кредитовали и раньше. Просто раньше все проценты платил лично заемщик, теперь платят бюджет и заемщик. А требования банков к заемщикам и их возможности платить, судя по всему, остались прежними.

Потому и считаю, что перемоги в программе пока больше, чем зрады.

Что может говорить об росте зрады? Или, более формально, о повышении рисков "Доступной ипотеки"?

1. Бурный рост количества кредитов.

2. Резкий рост суммы кредитов. Как и любой резкий рост чего бы то ни было. Быстро растут только опухоли.

3. Перекос программы в сторону какого-то из средних и небольших банков. Проще говоря, когда маленький или средний банк будет выдавать кредитов больше, чем большие, у которых больше капитала или операционной прибыли, за счет которой можно покрыть возможные убытки от перехода множества кредитов в NPL. У небольших банков всегда будет соблазн снизить требования к заемщикам, выдать много кредитов с тем, чтобы попасть на радары Президенту (не секрет, что "Доступна Іпотека" и "Програма 5-7-9" это две "любимые дочки" президента), стать тем самым "комсомолом" из фразы "Партия сказала надо, комсомол ответил есть", получить награды, почести, медали. За этим нужно следить: непропорциональная рынку концентрация кредитов в каком-то одном или нескольких банках может говорить о повышении рисков капитала и платежеспособности этого банка, в зависимости от суммы", - написал он.