"Заманухи" для инвесторов и смена портрета покупателя: как украинский рынок недвижимости отходит от шока

Рынок недвижимости начинает адаптироваться к военному положению. После 24 февраля 2022 года в Украине введено в эксплуатацию более полутора сотен новых жилых комплексов или, по крайней мере, их в первую очередь. В условиях фактического отсутствия банковского кредитования девелоперы самостоятельно инвестируют в "заманухи", способные заинтересовать покупателей и инвесторов.

Из 1296 жилых комплексов, которых начало вторжения россиян застало на этапе строительства, на 908 возобновлены работы – это около 70%. С "нуля" за последний год стартовало строительство 152 жилых комплексов. Больше всего во Львовской области 35.

Строительство хотя бы одной очереди за период после вторжения завершено в 135 ЖК. Здесь лидером является Киевщина — 24 жилых комплекса, и Львовщина — 24.

"Заманухи"

Маркетологам в условиях войны приходится создавать программы лояльности, которые до полномасштабного вторжения даже представить было тяжело. "Девелопер должен слышать клиента. Если мы не можем снизить стоимость квадратного метра, то можем снизить его страхи", — говорит директор по маркетингу группы компаний DIM Дарья Бедя.

Так что же сейчас предлагает рынок? Например, застройщик Greenville (локации в Киеве и Львове) обещает скидку 17% и возможность уплаты 50% стоимости сегодня, а 50% — через год. Действуют акционные условия рассрочки: первый взнос – всего 20%. Срок продлен до 5 лет, без удорожания.

В "Риэл" (Львов) говорят о первом взносе от 10%, без увеличения цены; возможность приобретения в рассрочку сроком на 2 года.

Выгодные условия рассрочки с первым взносом 30% без увеличения стоимости предоставляет LAGOM Дендропарк (Хмельницкий).

В Группе СМАРТ (Ровно) обещают фиксированный курс 36.56 грн/$ на период погашения кредита.

Днепровский "Добробут" предлагает рассрочку с первым взносом 20% и периодом выплат до 24 месяцев — скидку 5%. Квартиры с рассрочкой без первого взноса период выплат 24 месяца, при покупке квартиры, телевизор в подарок.

Группа компаний DIM обещает рассрочку под 0% на срок до 5 лет, минимальный первый взнос — от 10%, гарантированную программу возврата средств за 30 дней без штрафных санкций.

И предложения можно перечислять и перечислять, потому что почти каждое предприятие, нашедшее средства, чтобы оживить строительство, хочет увидеть реальных клиентов.

Откуда такая щедрость и как долго продлится?

Девелоперы вынуждены каждый раз придумывать новые предложения, потому что продажи на первичном рынке сегодня с начала полномасштабного вторжения вернули себе лишь 20% объема в сегменте комфорт+ и 10% — в бизнес-классе.

"На конец 2021 года в Киеве 42% покупателей были заинтересованы в инвестировании в квартиры, в Киевской области этот показатель составлял 44%. Сегодня в Киеве из тех 42% большинство планирует приобрести жилье уже после Победы", — заявила Елена Унаньян, Partnerships Director в ЛУН.

Поменялся портрет покупателя. "Первыми в отделы продаж вернулись покупатели жилья для себя. До конца прошлого года доля таких покупателей составляла более 90%. Однако сейчас соотношение сделок в структуре реального спроса несколько изменилось. Сейчас для собственного проживания покупают 80%, инвестируют в квартиры под аренду или перепродажу — 20% клиентов", — рассказывает Дарья Бедя.

Под инвестирование покупали и продолжают это делать, например аграрии. После сдачи урожая у них есть гривневая масса, которая из-за девальвации быстро обесценивается. Поэтому вместо депозитов они несут деньги в метры.

Что будет завтра?

Следует отметить, что большинство действующих программ лояльности краткосрочны (в месяц, два), некоторые введены на время военного положения и только для новых клиентов (кстати, кто вложил средства раньше, обижаются за такую дискриминацию). В целом же трудно спрогнозировать, когда рынок заработает хотя бы на половину прежних объемов. Новых проектов застройщики почти не начинают, так что в будущем рынок, вполне возможно, столкнется с определенным дефицитом.

А как насчет кредитов на квартиры?

Председатель Правления АО "КБ "ГЛОБУС", заместитель Председателя Совета директоров КБУ Сергей Мамедов считает, что хотя ситуация в экономике постепенно приобретает признаки стабильности, об активном ипотечном кредитовании в условиях войны говорить рано. Украинские финучреждения преимущественно вкладываются в правительственные облигации и депозитные сертификаты НБУ.

С октября 2022 года в Украине заработала государственная программа доступного кредитования "еОселя" для социальных категорий населения: военных, правоохранителей, медиков и работников образования. Это льготный кредит на жилье по ставке 3% годовых сроком до 20 лет. В начале 2023 года программа должна была расширить категории граждан, которые смогут получить кредит на жилье под 7%, однако, учитывая военное состояние и нехватку финансирования, запуск массовой ипотеки не состоялся.

А 31 января представители компании "Укрфинжилье" сообщили, что средства с первого раунда финансирования программы полностью распределены и использованы банками-участниками, поэтому финучреждения пока не выдают кредиты даже тем, кого уже утвердили в качестве заемщика (а это около 10 000 кандидатов).

"Программа еОселя оказалась очень популярной среди граждан. Мы видим высокий спрос на льготные кредиты под 3% годовых. Правительство делает все для продолжения работы программы еОселя и расширения количества ее потенциальных участников. Сейчас нам необходимо придать новый импульс финансированию компании "Укрфинжилье", который позволит начать процесс привлечения дополнительных средств, в том числе, на открытом финансовом рынке. Также мы рассчитываем на привлечение средств международных организаций. Уверена, что уже в ближайшее время количество выданных кредитов увеличится", — сообщила первый вице-премьер-министр – министр экономики Юлия Свириденко.

В настоящее время компания "Укрфинжилье" имеет возможность привлекать дополнительные средства на открытом финансовом рынке. Это должно ускорить реализацию программы льготного кредитования "еОселя". Хотя она слишком комфортна для застройщиков. По словам Дарьи Беди, по этой программе они должны предоставлять только готовое жилье, к тому же они все время ждут денег от банков – "подождите еще апреля, с апреля перенесли на май".

Заграница нам поможет

Тем не менее, планы на будущее у застройщиков оптимистичны. Кто-то надеется на государственную поддержку, но большинство рассчитывают на собственные силы и ждут значительных инвестиций, когда начнется восстановление после Победы.

"Мы верим в партнеров из-за рубежа, но не рассчитываем на какие-то бесплатные фонды или донаты, — говорит Дарья Бедя. — Ведем переговоры с интересующимися рынком недвижимости Киева как инвестицией. Крупные девелоперские компании по всему миру уже ищут партнеров в Украине, чтобы строить вместе жилье.