Подводные камни земельного рынка: как в Украине оценивают землю, и где она самая дорогая (инфографика)

"Телеграф" выяснил, как будет формироваться стоимость земельных участков в Украине в условиях рынка и кто их сможет купить

С 1 июля 2021 в Украине начнет работу многострадальный земельный рынок, закон о котором вступил в силу в мае прошлого года. Однако для украинцев до сих пор остается загадкой, в каком количестве земли будут поступать на продажу и под какие цели их позволят реализовывать. Точно известно лишь одно - сегодня в стране 60,3 гектара земли, 70% из которых - сельскохозяйственные угодья. Кроме того, недавно объявили цены на украинские земли (см. инфографику). Именно в них "Телеграф" решил разобраться подробнее. 

Реальные цены по состоянию на сейчас

Нормативная денежная оценка сельскохозяйственных земель в Украине была разработана и опубликована Государственной службой Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра. Так, по состоянию на конец января 2021 средняя цена за гектар земли в Украине - 27 500 гривен. Лидирует в списке самых дорогих участков Черкасская область с ценой в 33 646 гривен. Замыкает список всех областей Житомирская с 21 411 гривной. Даже в оккупированном Крыму и в Луганской области цены ближе к 30 000 гривен, а в Донецкой области стоимость земли вообще перевалила за эту отметку.

В этот момент у многих может возникнуть вопрос - а что такое вообще нормативно денежная оценка? Простыми словами, это понятие применяют для того, чтобы рассчитать земельный налог, определить размер государственной пошлины и арендной платы за участки. Какой должна быть эта оценка, мы спросили у старшего партнера АО "Клочков и партнеры", адвоката Ивана Старосты.

- Чтобы предотвратить незаконный выкуп земель, в принятом новом нормативно-правовом акте прописано, что цена участка должна соответствовать нормативной денежной оценке. Оценку участка проводят и согласовывают разработчики документации по землеустройству, осуществляет его Госгеокадастр.

Откуда берется цена на землю?

Открытым остается вопрос, на основе чего Госгеокадастр формирует цены, которые мы видим на инфографике. Мы разъяснили этот момент у эксперта по данной тематике - главного редактора издания Latifundist Натальи Белоусовой, которая сразу заметила, что цена на землю не может быть ниже нормативно денежной оценки. Но ее размер не соответствует реальности. Так, правительство начало вносить изменения, но к процедуре ее проведения, а не по размеру. Ключевая из них заключается в том, что объединенные территориальные громады получают право влиять на размер этой нормативно денежной оценки.

- Для формирования цены используется стандартный механизм: "есть спрос - есть предложение". К 2024 году землю смогут покупать только физические лица до 100 гектаров в одни руки. Именно поэтому вряд ли в этот период можно ожидать высокую цену. По сути землю будут закупать малые фермеры, чтобы обрабатывать. Они вряд создадут спрос в ближайшие два года. В Украине нет такого количества платежеспособных покупателей.

В собственности судей КСУ нашли десятки земельных участков

По словам Белоусовой, период до 1 января 2024 - наиболее программируемый. А вот что будет с ценами на втором этапе, когда землю смогут покупать юридические лица, в которых будет возможность приобрести 10 000 гектаров - уже непонятно.

- Мы не знаем, будет ли проведен земельный референдум, будет к земле доступ у иностранцев. Также мы не понимаем, какое решение может принять Конституционный суд по этому закону. Вопрос якобы заморожен, но на самом деле он не имеет ответа. Поэтому КСУ может все отменить или наоборот поставить точку.

Покупка земли иностранцами: нюансы

По словам старшего партнера АО "Клочков и партнеры", адвоката Ивана Старосты, право иностранцев на выкуп земель сельхозназначения закреплено обновленной редакции ст. 130 Земельного кодекса. То же самое касается лиц без гражданства и юридических лиц, членами которых являются иностранцы

- Подчеркиваю, что такое право иностранцев будет актуально лишь от 1 января 2024 при условии одобрения этого на всеукраинском референдуме.

"Спрятаться за волей народа": чем опасен принятый законопроект о референдуме

При этом эксперт отмечает, что тот же закон запрещает покупку земли иностранцами в трех случаях: если земля находится в государственной и коммунальной собственности; если участки выделены в натуре (на местности) владельцам паев и в случае, если они расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины.