Підводні камені земельного ринку: як в Україні оцінюють землю, та де вона найдорожча (інфографіка)

З 1 липня 2021 року в Україні розпочне роботу багатостраждальний земельний ринок, закон про який набув чинності у травні минулого року. Проте для українців досі залишається загадкою, в якій кількості землі будуть поступати на продаж та під які цілі їх дозволять реалізовувати. Точно відомо лише одне - на сьогодні країні 60,3 млн гектара землі, 70% з яких - сільськогосподарські угіддя. Окрім того, нещодавно оголосили ціни на українські землі (див. інфографіку). Саме в них "Телеграф" вирішив розібратися детальніше.

Реальні ціни станом на зараз

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарської землі в Україні була розроблена й опублікована Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру. Так, станом на кінець січня 2021 року середня ціна за гектар землі в Україні становить 27 500 гривень. Лідирує в списку найдорожчих ділянок Черкаська область з 33 646 гривень. Замикає список всіх областей Житомирська область з 21 411 гривень. Навіть в окупованому Криму та у Луганській області ціни ближче до 30 000 гривень, а в Донецькій області вартість землі взагалі перевалила за цю відмітку.

В цей момент у багатьох може виникнути питання - а що таке взагалі нормативно грошова оцінка? Простими словами, це поняття застосовують для того, щоб розрахувати земельний податок, визначити розмір державного мита та орендної плати за ділянки. Якою має бути ця оцінка, ми запитали у старшого партнера АО "Клочков та партнери", адвоката Івана Старости.

Відтепер вирішення питань про землю можна переглядати на YouTube

- Щоб запобігти незаконному викупу земель, в прийнятому новому нормативно-правовому акті прописано, що ціна ділянки зобов'язана відповідати нормативній грошовій оцінці. Оцінювання ділянки проводять та узгоджують розробники документації із землеустрою, здійснює його Держгеокадастр.

Звідки береться ціна на землю?

Відкритим залишається питання, на основі чого Держгеокадастр формує ціни, які ми бачимо на інфографіці. Ми роз'яснили цей момент в експерта з даної тематики -  головного редактора видання Latifundist Наталі Білоусової, яка одразу помітила, що ціна на землю не може бути нижчою за нормативно грошову оцінку. Але її розмір не відповідає реальності. Так, уряд почав вносити зміни, але до процедури її проведення, а не за розміром. Ключова з них полягає в тому, що об'єднані територіальні громади отримують право впливати на розмір цієї нормативно грошової оцінки. 

- Для формування ціни використовується стандартний механізм: "є попит - є пропозиція". До 2024 року землю зможуть купувати тільки фізичні особи до 100 гектарів в одні руки. Саме тому навряд чи у цей період можна очікувати на високу ціну. По суті землю будуть закуповувати малі фермери, щоб обробляти. Вони навряд створять попит за найближчі два роки. В Україні не має такої кількості платоспроможних покупців. 

За словами Білоусової, період до 1 січня 2024 року - найбільш програмований. А от що буде з цінами на другому етапі, коли землю зможуть купувати юридичні особи, в яких буде можливість придбати 10 тисяч гектарів - вже незрозуміло.

- Ми не знаємо, чи буде проведений земельний референдум, чи буде до землі доступ іноземців. Також ми не розуміємо, яке рішення може прийняти Конституційний суд щодо цього закону. Питання нібито заморожене, але насправді воно без відповіді. Тож КСУ може все скасувати або навпаки поставити крапку.  

В якому стані зараз питання про купівлю іноземцями?

За словами старшого партнера АО "Клочков та партнери", адвоката Івана Старости, право іноземців на викуп земель сільгосппризначення закріплено оновленою редакцією ст. 130 Земельного кодексу. Те ж саме стосується осіб без громадянства та юридичних осіб, членами яких є іноземці.

- Наголошую, що таке право іноземців буде актуальне лише від 1 січня 2024 року та за умови схвалення цього на всеукраїнському референдумі.

При цьому експерт зазначає, що той самий закон забороняє купівлю землі іноземцями у трьох випадках: якщо земля знаходиться у державній та комунальній власності; якщо ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам паїв та у разі, якщо вони розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України. 

"Сховатися за волею народу": чим небезпечний прийнятий законопроєкт про референдум