На ринку землі — інвестиційний бум: ділянки дорожчають навіть у війну

Попри війну, в Україні дорожчає сільськогосподарська земля. Це дало поштовх для виникнення нового бізнесу — сервісних компаній, які залучають інвестиції громадян в землю, майже як банки на депозити. Дохідність таких земельних вкладів точно не поступається депозитам.

Чи справді це надійний інструмент інвестицій і який заробіток він передбачає, "Бізнес Телеграф" розпитував у заступника директора компанії Zeminvest Євгена Носальського.

— Ви обслуговуєте покупців землі, які самі її обробляють?

— Звісно, ні. Наш сервіс заточений на професійних інвесторів, які, як правило, не розуміються на тонкощах землі с/г призначення. Наше завдання — створити максимально зручні умови для проходження шляху від покупки земельної ділянки до отримання коштів за оренду. Тобто, ми робимо підбірку землі на ринку на вимогу клієнта, щоб він міг заробити у подальшому на капіталізації або на відсотках за оренду.

— Щодо відсотків зрозуміло, а як заробити на капіталізації?

— Змоделюємо таку ситуацію: ви — інвестор, приходите до нас і кажете: я маю деяку суму і хочу купити у вказаній області хорошу ділянку, щоб отримувати пасивний дохід, а потім її продати через 5-7 років й отримати маржу на різниці між купівлею та продажем. Оце і є капіталізація. Досвід європейських країн, які відкрили ринок землі значно раніше за нас, показує, що вартість угіддя за цей період зросла у 5-6-7 разів. А оскільки українська земля — унікальна, з якісним родючим чорноземом, прогнозується окрема гілка розвитку ринку цієї землі. Навіть враховуючи той фактор, що у нас йде війна, земля подорожчала у певних регіонах на 15-20%.

— Скільки в середньому коштує один гектар?

— З відкриттям ринку землі ціна по всіх областях стартувала від 700 доларів за гектар. Зараз через війну вартість землі змінюється залежно від географії. Популярності набули землі Центральної України, розташовані подалі від лінії фронту, бойових дій та кордону з агресором. Це — Полтавська, Черкаська, Хмельницька, Вінницька, Кіровоградська, Дніпропетровська області. Вартість у центральних районах стартує від 90 тис. гривень за га, у західних — від 110 тис. грн. Якщо розглядати північ та південь України, там ціни дещо нижчі. Зокрема, Чернігівська, Сумська, Харківська — від 55 тис. гривень, Одеська, Миколаївська — від 60 тис.

— Які прогнози можете дати щодо зростання чи зниження цін на земельні ділянки?

— Ціни формують самі учасники ринку. Як бачите, навіть в умовах війни вартість зросла на 20%, а коли на ринок зайдуть юрособи (з 1 січня 2024 року. — Ред.), це стане першим дзвінком до подальшого зростання цін. За нашими прогнозами, буквально у перший рік у деяких регіонах буде стрімкий ріст, приблизно на 50-75%, і він не зупинятиметься ще впродовж кількох років. Тобто, перспективи зростання цін на землю досить оптимістичні, оскільки земля — це обмежений актив, її більше не стане.

— Хто купує землю сьогодні?

— Левову частку становлять інвестори, які вкладають кошти у різні портфелі, різні проєкти, від криптовалюти, нерухомості до землі. Окрім них, підприємці, айтішники, банківський та держсектор. Останнім часом — військові. Також люди із заробітком 1-1,7 тисяч доларів за місяць.

— Який попит на земельні угіддя?

— Зараз земля активно продається і активно купується. Для прикладу: у нашому управлінні перебуває 1300 га, які належать нашим інвесторам. Окрім цього, ми маємо свій банк, який становить 400 га. Саме з нього ми і пропонуємо якісний продукт нашим споживачам. Земельний банк поповнюється щотижня на 20-30 га, однак майже 75% земельних ділянок уже заброньовані, при чому аж до вересня.

До нас часто звертаються клієнти, які хочуть купити великий обсяг землі, але ми не можемо одразу виконати їхнє замовлення, оскільки не маємо такої кількості землі. У таких випадках ми укладаємо з ними договори і підшукуємо варіанти, щоб інвестор міг впродовж 2-2,5 місяця придбати потрібну йому кількість землі.

— Чи проходить земля перед продажем якусь перевірку?

— Коли на ринку з’являються пропозиції, наші експерти здійснюють юридичну, фінансову і агрохімічну перевірку землі. Якщо вона по всіх показниках "чиста", ми купуємо її у свій земельний банк і пропонуємо нашим інвесторам з подальшим нашим управлінням.

— Що маєте на увазі під "управлінням"?

— Інвестор стає повноцінним власником земельної ділянки і вирішує, що з нею робити далі, а ми управляємо. Тобто, наша компанія відповідає за те, щоб інвестор отримував оплату за оренду та ділянку вчасно та в повній мірі. Ми відстежуємо, щоб орендар "не вбивав" землю, а працював бережно, щоб земля була продуктивною наступні 50-100 років.

— Які ризики ви берете на себе при оренді землі?

— Ми відшкодовуємо пасивний дохід, тобто відсотки за користування земельною ділянкою, у разі , якщо трапляється якийсь форс-мажор у орендаря. Зокрема, окупація територій. Був такий випадок і наша компанія повністю виплатила інвестору компенсацію. Також ми страхуємо ризики коливань вартості земельної ділянки. Тобто надаємо гарантовану капіталізацію на перші три роки інвестицій у розмірі 8% щорічно. Це означає, якщо ви купили землю, приміром, за 100 тисяч гривень, а впродовж цього часу ціна на неї не зросла або навіть зменшилася, ми викуповуємо цю ділянку за 124 тис., оскільки це прописано в договорі.

— Яка вартість ваших послуг?

— За підбір, перевірку і резервування землі інвестор має сплатити 6% від вартості ділянки. У разі її продажу ми отримуємо 15% від позитивної різниці.