"Заманухи" для инвесторів та зміна портрета покупця: як український ринок нерухомості відходить від шоку

Війна сильно підкосила девелоперів, але є й хороші новини

Ринок нерухомості починає адаптовуватись до воєнного стану. Після 24 лютого 2022 року в Україні введено в експлуатацію більше півтори сотні нових житлових комплексів або принаймні їх першу чергу. В умовах фактичної відсутності банківського кредитування девелопери самостійно інвестують у "заманухи", здатні зацікавити покупців та інвесторів.

З 1296 житлових комплексів, яких початок вторгнення росіян застав на етапі будівництва, на 908 відновлені роботи — це близько 70%. З "нуля" за останній рік стартувало будівництво 152 житлових комплексів. Найбільше у Львівській області 35.

Будівництво хоча б однієї черги за період після вторгнення завершено у 135 ЖК. Тут лідером є Київщина — 24 житлових комплекси, та Львівщина — 24.

"Заманухи"

Маркетологам в умовах війни доводиться створювати програми лояльності, які до повномасштабного вторгнення навіть уявити було важко. "Девелопер має чути клієнта. Якщо ми не можемо знизити вартість квадратного метра, то можемо знизити його страхи", — говорить директорка з маркетингу групи компаній DIM Дар’я Бедя.

То що ж пропонує нині ринок? Наприклад, забудовник Greenville (локації у Києві та Львові) обіцяє знижку 17%, та можливість сплати 50% вартості сьогодні, а 50% — через рік. Діють акційні умови розтермінування: перший внесок – лише 20%.Термін продовжено до 5 років, без здорожчання.

У "Ріел" (Львів) говорять про перший внесок від 10%, без збільшення ціни; можливість придбання на виплату строком на 2 роки.

Вигідні умови розтермінування з першим внеском 30% без збільшення вартості надає LAGOM Дендропарк (Хмельницький).

У Групі СМАРТ (Рівне) обіцяють фіксований курс 36.56 грн/$ на період погашення кредиту.

Дніпровський "Добробут" пропонує розтермінування з першим внеском 20% та періодом виплат до 24 місяців — знижку 5%. Квартири з розтермінуванням без першого внеску період виплат 24 місяці, при купівлі квартири, телевізор у подарунок.

Група компаній DIM обіцяє розстрочку під 0% терміном до 5 років, мінімальний перший внесок — від 10%, гарантовану програму повернення коштів за 30 днів без штрафних санкцій.

І пропозиції можна перераховувати і перераховувати, бо майже кожне підприємство, яке знайшло кошти, щоб оживити будівництво, хоче побачити реальних клієнтів.

Звідки така щедрість і як довго триватиме?

Девелопери змушені щоразу вигадувати нові пропозиції, бо продажі на первинному ринку на сьогодні від початку повномасштабного вторгнення повернули собі лише 20% обсягу у сегменті комфорт+ та 10% — у бізнес-класі.

"На кінець 2021 у Києві 42% покупців були зацікавленні в інвестування у квартири, на Київщині цей показник становив 44%. Сьогодні в Києві з тих 42% більшість планує придбати житло вже після Перемоги", – заявила Олена Унаньян, Partnerships Director в ЛУН.

Змінився портрет покупця. "Першими до відділів продажу повернулися покупці житла для себе. До кінця минулого року частка таких покупців складала більш ніж 90%. Проте зараз співвідношення угод в структурі реального попиту дещо змінилося. Наразі для власного проживання купують 80%, інвестують у квартири під оренду або перепродаж — 20% клієнтів", — розповідає Дар’я Бедя.

Під інвестування купували і продовжують це робити, наприклад, аграрії. Після здачі урожаю у них є гривнева маса, яка через девальвацію швидко знецінюється. Тому, замість депозитів вони несуть гроші в метри

Що буде завтра?

Варто зазначити, що більшість діючих програм лояльності короткострокові (на місяць, два), деякі введені на час воєнного стану і тільки для нових клієнтів (до речі, хто вклав кошти раніше, ображаються за таку дискримінацію). А загалом важко спрогнозувати, коли ринок запрацює хоча б на половину колишніх обсягів. Нових проєктів забудовники майже не починають, тож у майбутньому ринок, цілком можливо, зіштовхнеться з певним дефіцитом.

А як щодо кредитів на квартири?

Голова Правління АТ "КБ "ГЛОБУС", заступник Голови Ради директорів КБУ Сергій Мамедов вважає, що хоча ситуація в економіці поступово набуває ознак стабільності, про активне іпотечне кредитування в умовах війни говорити зарано. Українські фінустанови переважно вкладаються в урядові облігації та депозитні сертифікати НБУ.

З жовтня 2022 року в Україні запрацювала державна програма доступного кредитування "єОселя" для соціальних категорій населення: військових, правоохоронців, медиків та працівників освіти. Це пільговий кредит на житло за ставкою 3% річних на строк до 20 років. На початку 2023-го програма мала розширити категорії громадян, які зможуть отримати кредит на житло під 7%, однак, враховуючи воєнний стан і брак фінансування, запуск масової іпотеки не відбувся.

А 31 січня представники компанії "Укрфінжитло" повідомили, що кошти з першого раунду фінансування програми повністю розподілені та використані банками-учасниками, тож фінустанови поки що не видають кредити навіть тим, кого вже затвердили як позичальника (а це близько 10 000 кандидатів).

"Програма єОселя виявилась дуже популярною серед громадян. Ми бачимо високий попит на пільгові кредити під 3% річних. Уряд робить все для продовження роботи програми єОселя та розширення кількості її потенційних учасників. Зараз нам необхідно надати новий імпульс фінансуванню компанії "Укрфінжитло", який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштів, у тому числі, на відкритому фінансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштів міжнародних організацій. Впевнена, що вже найближчим часом кількість виданих кредитів збільшиться", — повідомила перший віцепрем'єр-міністр – міністр економіки Юлія Свириденко.

Нині компанія "Укрфінжитло" має можливість залучати додаткові кошти на відкритому фінансовому ринку. Це має прискорити реалізацію програми пільгового кредитування "єОселя". Хоча вона аж надто комфортна для забудовників. За словами Дар’ї Беді, за цією програмою вони мають надавати тільки готове житло, до того ж вони увесь час чекають грошей від банків – "почекайте ще квітня, з квітня перенесли на травень".

Закордон нам допоможе

І все ж, плани на майбутнє у забудовників оптимістичні. Хтось таки сподівається на державну підтримку, але більшість розраховують на власні сили та чекають значних інвестицій, коли почнеться відбудова після Перемоги.

"Ми віримо в партнерів із-за кордону, але не розраховуємо на якісь безкоштовні фонди чи донати, — говорить Дар’я Бедя. — Ведемо переговори з тими, хто цікавиться ринком нерухомості Києва, як інвестицією. Великі девелоперські компанії по всьому світу вже шукають партнерів в Україні, щоб будувати разом житло".