Квартири-трансформери та будинок-термос: в Україні вже є рецепти, як швидко відновити зруйноване війною житло

Масштаби руйнувань в Україні катастрофічні. Сотні тисяч людей залишилися без даху над головою, і коли їхні будинки буде відбудовано — неясно. Проте нещодавно у ЗМІ промайнула інформація, що в Ірпені, який постраждав від окупантів (Київська область), розглядають варіант швидкого будівництва житлових будинків. Що це за "швидкі" будинки і чи не синонім це поняття "тимчасові"? В рамках проєкту #БізнесТелеграф ми поговорили з CEO підрозділу Well-being ConTech одеської будівельної компанії "Будова" Марком Кестельбоймом. Він є одним із авторів концепції прогресивної системи відновлення України. Нам важливо було зрозуміти, хто, що та як пропонує будувати в Україні. Мова зайшла і про будівництво українських будинків у Європі та Америці, про страхи та надії західних інвесторів щодо "будувати в Україні прямо зараз" та про ідею нової системи соціалізації українців через розробку абсолютно нових будинків — відходу від "человейників".

"На введення шестиповерхового будинку в експлуатацію потрібно пів року, а не півтора, як зазвичай"

- У ЗМІ була інформація про те, що ви відбудовуватимете зруйновані будинки Ірпеня. Про що мова?

– Сьогодні йдеться про будівництво будинків для розміщення постраждалих людей. Ми презентували нашу технологію швидкого відновлення, і головний архітектор міста Михайло Сапон звернув на неї увагу. Він побував у нас на виробництві, вивчив технологію, побачив усе особисто. Ми підписали Меморандум із адміністрацією міста. Наступним кроком стане будівництво в Ірпені нашого виробництва.

- Звідки йтимуть кошти на будівництво житла?

– Ми шукаємо західних партнерів для відновлення міста.

- Тобто ви будете ще й фандрейзерами?

- Ми бачимо у цьому головне завдання. Тому що є маса бюрократичних складнощів і страхів західних інвесторів та соціальних інститутів з приводу коштів на відновлення. Поки що на відбудову зруйнованих об’єктів виділяється не так вже й багато. І те, що ми зараз робимо, — активуємо приватний капітал у Європі та Америці.

Можливо, вони не готові прямо тут і зараз вкладатися у відновлення України, але розуміють, що готуватися до цього потрібно. А що означає готуватися? Створювати проєкти, збирати команди. Ми пропонуємо себе як компанію, яка має і можливості, і виробництво, і команду, і знання про цей ринок, тому ми можемо стати таким мостом для партнерства.

- Ви пропонуєте відбудовувати будинки за власною технологією, йдеться про швидке будівництво. Що це за технологія?

- Генеральна технологія називається prefabrication – prefab. Її суть полягає в тому, що основні деталі виробляються на заводі та деякі елементи конструкції збирають тут же. Далі домокомплект доставляється на будівельний майданчик і там монтується готовий будинок. У заводських умовах є безліч переваг: якісніші деталі, вузли, стіни тощо.

- Якісніші через матеріали чи умови складання?

- Уявіть, що будівельнику потрібно на 16-му поверсі монтувати вікно. Наскільки якісно він це зробить? Чи вкладе теплоізоляційні елементи на висоті? На результат впливає і настрій робітників, і погодні умови, і їхня особиста продуктивність, швидкість їхньої роботи. По суті, будь-яке будівництво сьогодні — це ручна праця, галузь загалом не еволюціонувала так сильно, як інші. Тому ідея prefab – перенесення більшої частини виробництва на завод – покращує якість будівництва в цілому. Ми не залежимо від погодних умов, всі процеси максимально автоматизовані та стандартизовані. І, щобільше, на заводі ми можемо виготовити практично готовий продукт. Він приходить на будівельний майданчик уже з вікном, у ньому продумані практично всі комунікації, і людина після вселення може відразу приступати до косметичної обробки без чорнових робіт. Для себе ми бачимо ці будинки як будинки швидкого заселення.

- Наскільки швидкого?

- У звичайному будівництві на введення шестиповерхового будинку в експлуатацію потрібно півтора роки, а prefab-технології дозволяють пройти від проєкту до реалізації за пів року. Відповідно, ми виграємо у всьому: у кількості людей на майданчику, часу їхньої роботи, знижуємо рівень похибок при монтажі і навіть кількість викидів вуглецевого сліду через суттєве скорочення важких зварювальних робіт на майданчику. Тобто можна назвати цю технологію більшою мірою зеленою, ніж звичайне будівництво.

- Робочих потрібно додатково навчати взаємодії із вашою технологією?

- Завдяки тому, що ми використовуємо BIM (інформаційна модель будівлі. – Ред.), додаткового навчання не потрібно. Тільки знання та розуміння процесу монтажу. На заводі цифрова модель будівлі розкладається на компоненти, кожна деталь маркується QR-кодом і відправляється на будмайданчик у конкретний момент будівництва.

- Що в цьому коді?

– Це фактично паспорт виробу. Будівельник на майданчику зчитує QR-код та отримує інструкцію, в якій послідовності та як монтувати. Кожна конструкція індивідуальна і має стикування з наступною в рамках проєкту. І з появою цифрового комп’ютерного проектування ми всі етапи роботи можемо зробити якісніше, швидше, точніше і прозоріше. І щодо витрат для всіх учасників процесу — і інвесторів, і підрядників — теж все стає абсолютно прозоро.

- Тобто не можна за старою доброю традицією вкрасти цеглу чи шифер на будмайданчику?

- У тому числі – так. Не винесеш зайвий шифер чи кладку. Через особливості prefab та цифровізації зайвих деталей просто немає. Не вдасться списати тонну піску на форс-мажор, бо все збирається під дахом, на заводі все прораховано заздалегідь.

"Будівництво відбувається на 60% швидше, вартість знижується на 40%"

- Є економія часу, але саме виробництво такого будинку дорожче чи дешевше, ніж побудованого за традиційною технологією?

- Тут важливо говорити про накопичувальний ефект вартості. Сама будова, в якісному порівнянні, зокрема через матеріали, які ми використовуємо, може бути дорожчою. Але при цьому, по-перше, заощаджуємо час, а час — це гроші. По-друге, нам потрібно менше людей на майданчику, менше брудних робіт на майданчику, сам майданчик стає "безсміттєвим". Це все потрібно рахувати комплексно. Є дослідження McKinsey, які провели порівняльний аналіз prefab-проєктів у всьому світі. Вони наводять такі цифри: будівництво та складання будинку відбуваються на 60% швидше, вартість знижується на 40%. З нашого досвіду: порівняно з монолітно-каркасним будівництвом аналогічний проєкт з технології prefab витрачав у середньому на 45% менше ресурсів. Витрати арматури та бетону на метр площі, що продається, скоротилися приблизно на 30%. Кількість людино-годин на зведення одного поверху зменшується більш ніж на 40%.

- Ми відійшли від питання про ваші ноу-хау.

- Ми не винайшли prefab-технологію, але переосмислили досвід її використання у світі та вдосконалили.

Наразі ми ведемо багато переговорів, активно тестуємо, презентуємо нашу технологію за кордоном. І стали краще бачити, чим вона відрізняється від загальносвітових практик.

По-перше, ми досягли повного циклу на одному виробництві. У Європі, як правило, елементи будинку розкидані по різних виробництвах. Наприклад, перекриття робить один спеціалізований завод, стіни – інший тощо. Ми ж в Одесі зуміли створити повний цикл.

По-друге, ми розробили новий конструктив будівлі. Наше ноу-хау стосується сейсмостійкості будівель. Ми пройшли випробування та отримали сертифікат ДП НДІБК (Державного науково-дослідного інституту будівельних конструкцій).

Наша будівля стійка до землетрусів 8 балів. Для України це зараз важливіше, мабуть, із погляду захисту від вибухової хвилі будь-якої техногенної катастрофи, хоча ситуація з Туреччиною, на жаль, актуалізує і проблему землетрусів.

По-третє, ми досягли великого кроку між опорними стінами — від 9 до 12 метрів. У наших квартирах немає опорних колон, які доводиться при плануванні обходити або обігравати. Завдяки нашій розробці ми отримуємо більше вільного простору, що дозволяє нам реалізовувати будь-які планувальні рішення.

Щобільше, ми можемо планувати квартири-трансформери. Наприклад, сім’я за 10 років кардинально змінила життєвий сценарій. Діти виросли та роз’їхалися, хочеться перебудувати квартиру, розширивши вітальню чи кухню. Як правило, це передбачає капітальний ремонт з демонтажем стін, прокладанням нових комунікацій. Якщо конструкція квартири, звичайно, дозволяє робити перепланування через опорні стіни і колони. У нашому випадку не потрібно нічого довбати та руйнувати. Ми знімаємо "деталь" — стіну — і змінюємо планування. У стінах вже попередньо прокладено канали під електричну розводку. Тобто отримуємо квартири-трансформери.

Ще одне ноу-хау — у нас тришарова стіна, яка складається з важкого бетону, термоізоляції та шару склофібробетону для зовнішньої частини фасаду. Тобто стіна вже у такому вигляді доставляється на будівельний майданчик. Як правило, навіть у інших збірних будинків все одно потрібно витрачатися на додаткову теплоізоляцію та фасад. Та й склофібробетон – інноваційний матеріал у будівництві.

– Інноваційний для України?

- Інноваційний у контексті нашого комплексного рішення. Він існував окремо, був дуже дорогим і не дуже затребуваним через це. Ми вирішили, що для наших проєктів такий матеріал є доцільним.

"Щоб просто відновити довоєнні об’єкти, знадобиться щонайменше 10-15 років"

- Які у вас плани на будівництво заводу в Ірпені і коли це може статися?

- Це буде вдосконалений роботизований завод, який із центру країни міг би обслуговувати інші регіони. Ми зараз перебуваємо на стадії його проєктування. До того, щоб бути готовими. Ведемо переговори з інвесторами та виробниками основних виробничих ліній.

- А яка потужність такого заводу?

– 100 000 кв. м. житла на рік.

Якщо порахувати продуктивність усієї будівельної галузі, яка була до війни, і масштаби та квадратуру руйнувань, то, щоб просто відновити довоєнні об’єкти, нам знадобиться мінімум 10-15 років. Але ми вже не маємо стільки гравців на ринку, скільки було до війни. І що, якщо не відновлювати, а забудувати сучаснішим житлом? Звісно, якщо у галузі не відбудуться якісні зміни, то процес відновлення затягнеться на роки. А чи готові люди так довго чекати? Тому, на наш погляд, швидка технологія має бути пріоритетною щодо відновлення країни.

- Будинки швидкого виробництва найчастіше сприймаються кінцевим споживачем як щось тимчасове. Наприклад, нещодавно читала скарги маріупольців на те, що їм окупанти збудували "швидкі" будинки, але якість споруд сумнівна.

- Сам факт будівництва окупантами у Маріуполі є сумнівним. Я не вивчав їхнього досвіду і не зможу прокоментувати, що вони будують, з чого і якою технологією користуються.

Звичайно, є різні технології prefab-виробництва. Це можуть бути умовно фанерні каркасні будиночки, а може — капітальне швидке будівництво.

- Будь-який проєкт має плюси, але є й мінуси. У чому мінус вашої технології для ринку та для потенційного мешканця?

- Плюси нашої технології випливають із мінусів будівельної галузі. Будівельна галузь інертна. Будь-який забудовник має зрозумілі звичні методи будівництва, зібрані бригади, техніку під ці методи. І кожен будівельник закоханий у свою релігію: наприклад, вважає, що, крім цегли, іншого матеріалу не може бути.

Другий мінус – низьке проникнення цифрових рішень на ринку. У нас певною мірою унікальна компанія, тому що ми інвестуємо в розробки на рівні цифрового стартапу. Для будівельної галузі в Україні це рідкість. Власники компанії — інженери, і дух інновацій — це їхня ДНК. Як інженери ми бачили необхідність цифровізації давно. Ми створили повну цифрову бібліотеку рішень для будівельників. Від вибору матеріалів та деталей до розрахунку підсумкового кошторису. Це робить максимально прозорим весь процес, зокрема бюджетування.

- Якщо ви працюєте в такій системі, то й партнери мають перебудовувати управління процесами та свою роботу?

- Так, вони мають освоювати цифрові методи управління проєктами. Прогрес не зупинити. І так чи інакше будівельний бізнес у всьому світі переходить на цифрові методи.

– А свої будівельні потужності створити у повоєнній Україні європейці не планують?

– Свою участь вони бачать по-різному. Наприклад, під тим самим Ірпенем є майданчики для індустріального парку. Ми ведемо переговори з компаніями, які близькі нам по духу, про те, що там може з’явитися не лише наш завод, а й інші передові виробництва.

- Щось на кшталт будівельного кластера?

- Так. Ми бачимо себе хабом, навколо якого може утворитися кластер. Більше того, ми можемо швидко масштабуватись як хаби по країні, навколо яких утворюються кластери. На будівництво одного заводу треба до 6 місяців. Потрібно не лише побудувати завод та забезпечити людей роботою, а й тих, хто працює – забезпечити житлом. Питання інфраструктурного та житлового будівництва повинні йти пліч-о-пліч.

- А все-таки, які мінуси для мешканця?

- Єдиний мінус, який я бачу, ми поки що не зможемо збудувати будинок з висотою стель 5—6 метрів. Це пов'язано з обмеженнями виробництва та логістики. Але таких запитів небагато.

А про плюси… Наш будинок відповідає стандартам пасивного будинку. Стіна з шаром теплоізоляції, використання альтернативних джерел енергії та інші особливості дозволяють реалізувати концепцію "будинку-термоса". Це значно скорочує платіжку мешканцям.

- А скільки такий будинок простоїть?

- За нашими розрахунками – сто років.

- Про наболіле — а бомбосховища продумані?

– Ми можемо їх збудувати. Але зараз іде велика суперечка, де мають бути ці бомбосховища і наскільки взагалі будинок має бути захищений: бомбосховища в кожному районі чи захисна стіна в кожній квартирі за ізраїльським принципом? В Ізраїлі у кожному будинку є укріплена стіна або на кожному поверсі — укріплені приміщення без вікон. Ми зараз розробляємо нову історію — посилені стіни з застосуванням сталефібробетону. Це, по суті, залізні стіни.

Щобільше, ми продумуємо нові економічні моделі на ринку нерухомості.

- Що не так з існуючими?

- Наш ринок унікальний тим, що практично на 90% складається з приватної власності. Але війна дуже багато змінила, і ринок напевно також зазнає змін.

Ми зараз створюємо інноваційні продукти на рівні девелопменту, розуміючи, що маємо привнести на ринок України інституційну оренду. Мається на увазі, як на Заході — люди орендують житло, сприймають його як власне, вони абсолютно захищені, ніхто їх звідти не вижене, але при цьому вони не прив’язані до одного місця і не мають необхідності виплачувати все життя кредит за нерухомість.

- Але ж наші люди хочуть володіти житлом, це на рівні ДНК!

– Ми розуміємо, що наш клієнт зміниться. Війна навчила не бути настільки прив’язаними до місця, бути мобільнішими. Жити мінімумом, не накопичуючи побутового мотлоху. Навіть утримувати квартиру буває складно. Що толку, якщо бабусі належить трикімнатна квартира, а її платіжка за комуналку в рази більша, ніж пенсія. У такому разі у власності баласт.

– А що з бабусями буде на ринку інституційної оренди?

– Ми розраховуємо на зв’язок із муніципалітетами, щоб створювати фонди соціального житла.

Я вважаю ринки інституційної оренди прогресивнішими. І вони пропонують нові форми соціальної дифузії, нові формати життя.

Ми замислюємось над тим, у будинках яких форматів мають жити українці після війни. І, окрім технологічного аспекту, дуже багато уваги приділяємо соціальному. Як і які соціальні зв’язки мають скластись між мешканцями будинку. Як має бути організований будинок, щоб підтримувати ці зв’язки…

"Хочемо будувати українські будинки у різних країнах, куди на час війни переїхало багато українців"

- Що ви в контексті сусідів маєте на увазі, коли кажете про соціальні зв’язки? Це рандомні люди, які опинились у межах одного будинку.

- Це пропорція громадського простору у будинку та індивідуального житла.

– Зараз це 90% – квартири, решта – коридор, ліфт, сходи.

- Так, "чоловійник", в якому сусіди не знають один одного. Ми хочемо це змінити, дати простір для спілкування, але не замикати всі потреби мешканців усередині будинку, соціальне гетто нікому не потрібне. Ми надихаємося — тільки зрозумійте правильно, я говорю без жодного пафосу — тим, як люди зараз згуртувалися. І ми хочемо, щоб цей дух взаємодопомоги, волонтерства, згуртованості проявився в наших будинках зокрема.

- Як і до чого тут ви як будівельники?

– Ми за те, щоб в Україні змінилася парадигма девелопера. Зараз у нас будують будинки, де максимальний простір займають клітини-квартири, продають, будують далі. Потрібно знайти якийсь розумний і гуманний баланс, щоб не нашкодити бізнесу та уникнути клітин-"чоловійників". Дати людям простір спілкування. Це може проявитися у великих громадських зонах, коворкінгах, кінотеатрах, фітнес-зонах на поверсі, дитячих територіях — у соціальних проєктах, які можуть бути організовані всередині будинку. Можливість спілкування — те, що ми маємо зараз витягнути з досвіду війни і зберегти.

Ми зараз дуже багато про це говоримо з потенційними партнерами. Наприклад, тут, в Австрії, ми спілкувалися з одним дослідницьким інститутом, і в нас виникла дискусія — чи відрізняється досвід українських жінок та українського домогосподарства від середньоєвропейського.

– І відрізняється?

- Ось поки що обговорюємо.

Крім того, ми зараз формуємо проєкт, який поки що ніде не анонсували — українські будинки у різних країнах. Ми хочемо зробити його в Європі та Америці, куди на час війни переїхало багато українців. І це проєкт, у якому буде соціальний аспект підтримки бізнесами один одного: українці будують для українців за підтримки західних партнерів.

Для європейців це вигідно. У 2022 році вони опинилися у ситуації кризи. Рік тому у них був один кошторис будівництва і кредити, видані банками відповідно до цього кошторису. А за воєнний 2022 рік цей кошторис збільшився. І будівництво зупинилося: банки не докредитовують девелоперів, а ті не можуть уміститися в початковий бюджет. Слід зазначити, що в них все будівництво йде на кредитні кошти, на відміну від України.

А за нашої технології в ході виробництва вартість житла не змінюється. І на початку будівництва, і на момент його закінчення будинок коштуватиме тих самих грошей. Це важливий економічний плюс на сьогодні. Коли не було такої інфляції та були інші ставки за банківськими кредитами, це не було так важливо.

Крім того, наш склофібробетон можна використовувати для реконструкції їхніх історичних будівель, тому що він дозволяє на фасаді створювати будь-які рельєфні елементи. На їхніх заводах робити таке надзвичайно дорого, а якщо імпортувати ці деталі з України, це буде суттєва економія.

- На жаль, хто піде будувати в Україну, коли по нас летить з усіх боків?

- Звичайно, вони бояться: війна не закінчилася, а раптом прилетить ракета? Нас такі питання теж ставлять у глухий кут, але ми пробиваємо лобом стіну, щоб залучити інвестора і довести, що це важливо робити прямо зараз, не чекаючи закінчення війни, бо реально страждають люди.

Така сама проблема зараз в українських біженців — вони теж часто без дому. З країни виїхало вже понад 8 мільйонів людей. І маса з них у Німеччині, Польщі, та й тут, в Австрії, мають проблеми з житлом. У Європі ще до війни був значний дефіцит житла. Лише у Польщі, на мою думку, близько 900 тис. кв. метрів.

- Я знаю, що люди насилу знаходять пристойне та не дуже дороге житло в тій же Німеччині.

- Вони все ще живуть у гуртожитках, у якихось тимчасових будиночках, спортзалах… Ми ведемо переговори з місцевими громадами, інвесторами про те, що, припустимо, ми будуємо українські будинки, в які заселяємо біженців як у соціальне житло. Ми даємо їм комфортні умови життя в Європі та будуємо будинки в Україні, щоб через два роки чи раніше, після закінчення війни, їм було кудись повернутися.

Ми це зробимо за допомогою нашої технології, щоб завантажити нашу команду, наші заводи роботою. Це буде win-win для обох сторін.

– Що отримають іноземні партнери?

– З одного боку, міжнародні корпорації не повинні прийти щось відновлювати після війни на випалені землі. Ми маємо зберегти фахівців. У компанії "Будова" у нас працювало 2,5 тисячі людей, з них тільки інженерів — тисяча. Якщо не буде людського ресурсу, який продовжуватиме вдосконалювати наші технології, працювати над проєктами, вони виявляться марними. Наші зусилля пов’язані з тим, щоб завантажити їх роботою, щоб не викликати нової хвилі безробітних біженців. І деякі міжнародні корпорації це розуміють і готові вкладатись у спільні проєкти.

З іншого боку, українські будинки в Європі чи Америці, зроблені за українською технологією, за допомогою українських працівників — це теж акт підтримки України.

- Але зараз усім економікам складно, і, напевно, європейські інвестори зацікавлені завантажити роботою своїх громадян?

- Ні, ці ідеї якраз заходять, тому що ми ж не виходимо на ринок з комерційними проєктами, як конкурент. Ми, українці, будуємо для українців, і ми дуже мотивовані це робити і з комерційної, і з соціальної точки зору.

Зараз ми зустрічаємося з великими будівельними компаніями, пропонуємо їм нашу ідею та технологію. Відповідно, вони впізнають нас, у цьому будівництві перевірять як партнерів, і після війни ми матимемо вже багато спільного. Ми разом робимо соціально значущі речі. Але інвестор вирішує не лише політичні завдання щодо біженців, а й отримує економічну вигоду. Через два роки цей будинок належатиме йому, і він зможе розпоряджатися ним на свій розсуд.

З цією ідеєю українського дому ми зараз якраз знаходимося у робочих поїздках Австрією, Польщею, Францією, інша група колег зараз в Америці. Це ж класно ще ось чому: наші будинки залишать архітектурний слід. І ми думаємо над концептом — яким він має бути за формою та змістом, щоб справді відображати ідею українського дому.

"Перемога буде не тоді, коли припинять руйнувати наші міста, а тоді, коли ми зможемо їх повністю відбудувати"

- Ви до війни були доволі закритою компанією.

- Так, і використовували свою технологію виключно для власного портфеля. Після 24 лютого у нас постало важливе філософське питання: за що ми маємо боротися — за виживання чи наше виживання у розвитку? Зрозуміло, що ми пережили кілька тижнів шоку. У перші кілька місяців наше виробництво переорієнтувалося на виробництво бетонних загородспоруд, їжаків тощо. Але потім ми задумалися, як зберегти те цінне, що є в компанії, і що вона має робити? І зрозуміли, що це час для розвитку та ще більшої кількості інновацій. У нас є величезний науково-інженерний штат. Ми зробили для них road map — що має бути вдосконалено, які нові рішення мають з’явитися.

А на прапор підняли девіз, що перемога буде не тоді, коли припинять руйнувати наші міста, а тоді, коли ми зможемо їх повністю відбудувати.

- Чому назвали напрямок – Well-being ConTech? Війна та добробут не дуже пов’язуються у нашій свідомості.

- Зараз ми всі переживаємо кризу добробуту – і фізичного, і душевного. І ця технологія та ідея відновлення — для того, щоб долати цю кризу і девелоперу, і будівельникам, і людям.