Націнка за Patriot та фейкові будмайданчики: чому квартири в Україні коштують, як до вторгнення і що буде далі

Український ринок нерухомості поки так і не оговтався від великої війни. Житла у масштабах всієї країни все ще продається менше, ніж до повномасштабного вторгнення. Та все ж ріелтори фіксують підвищення попиту. А квартири в деяких сегментах подорожчали, і вже коштують навіть більше, ніж до 24 лютого.

Цю тенденцію миттєво підхопили продавці. Які все частіше розповідають, що вже наступного року "буде дефіцит квартир і здорожчання".

"Бізнес-Телеграф" вирішив з`ясувати, що відбувається насправді.

"Чекають, поки Америка дасть грошей"

За даними ЛУН, у 2023 році інтерес українців до купівлі квартир сягнув 70-80% від довоєнного рівня.

У великих містах та порівняно безпечних регіонах цей відсоток може бути ще вищим. "Ринок помітно пожвавився. Прискорення йому додала програма пільгового кредитування єОселя, хоча й фінансується вона не завжди ритмічно. Та люди беруть пільгові позики, особливо під 3% річних, яки дають військовим, лікарям, бюджетникам", — каже столичний ріелтор Ірина Луханіна.

Є й ті, хто купує за власні заощадження. У Київ приїхало багато переселенців, часто — великими сім`ями. Багато хто хоче придбати власне житло, навіть якщо це буде скромна хрущовка на околиці. Тому активно шукають 2-3 кімнатні квартири у Дарницькому, Святошинському районах, на ДВРЗ та ін.

Те саме — у Львові, Івано-Франківску, Ужгороді, Вінниці та деяких інших містах. "Люди з грошима є, й вони готові купувати нерухомість. Інша справа, що багато хто поки приглядається та вичікує слушного моменту", — додає Луханіна.

Покупці зраз дуже чутливі до новин, що стосуються перебігу війни. "Курс долара вже нікого не цікавить. Люди вирішують — купувати чи ще почекати — орієнтуючись на новини та прогнози по війні. Є в мене кілька клієнтів, які притримують угоди, очікуючи, чи схвалить США продовження фінансування для України. Це, мовляв, ознака хоч якоїсь стабільності на найближчий час. Загалом, як тільки лунають якісь позитивні для України новини, то все добре — йдуть перегляди, підписують угоди. А як щось не дуже хороше, то все, мінімум, на тиждень пауза, навіть дзвінків немає", — ділиться спостереженнями Луханіна.

Як би не було, на ринку сформувався величезний відкладений попит. Багато українців втратили житло, до того ж ніхто не відміняв базові потреби (люди розʼїжджаються, зʼїжджаються тощо). Питання лише в тому, коли цей відкладений попит вийде на ринок і як це буде — відразу чи "дозовано". Поки що ріелтори говорять про "хвилі" пожвавлення попиту, а між ними — тиша. І так по колу. Всі на щось чекають. Одні — поки обваляться ціни на житло, інші — втішних новин з фронту, ще хтось — політичних заяв. Скоріш за все, саме такий тренд збережеться і в наступному році. Тому робити прогнози, що буде з попитом, зараз неможливо. Забагато зовнішніх факторів, які до ринку відношення не мають.

Не зовсім зрозумілою залишається й стратегія так званих інвесторів. Тих, хто до війни скуповував квартири під здачу в оренду (ця категорія забезпечувала до 30% всіх угод, а в деяких сегментах і більше). Наприклад, у Києві житло під оренду вже не скуповують — невигідно. Якщо до війни однокімнатну квартиру за 70 000 доларів можна було здавати по 500 доларів у місяць і відбити інвестиції приблизно за 11 років, то зараз квартира коштує ті ж 70 000, але оренда подешевшала до 12 000 гривень. І терміни окупності вже не такі привабливі. А от в західних регіонах інвестори, навпаки, активізувалися. Багато хто змінив пріоритети — з квартир перейшов на будиночки у Карпатах, куди люди охоче їдуть на відпочинок.

Відривають від серця

Такі особливості попиту змінили ринок нерухомості. На вторинному ринкові покупці та продавці житла продовжують грати у гру "хто кого перечекає".

"Ще минулого року потенційні покупці розраховували на обвал цін на нерухомість, але його не відбулося. Якщо поглянути на оголошення, то там практично ті ж ціни, що до війни, дешевше хіба що відсотків на 10-15%, та й то не по всім обʼєктам. Реальний торг починається уже під конкретного покупця. І люди про це знають, тому багато хто пропонує зі старту свою ціну, наприклад, мінус 30%, а то й більше від ціни оголошення. Інша справа що більшість власників житла на такі пропозиції не погоджуються, але є й виключення, — каже Ірина Луханіна. — Скажімо, якщо на квартирі, що до війни коштувала 250 000 доларів, скинуть 70 000, її за тиждень можна продати, попри те, що цінник все одно немаленький, а в країні війна. Хто не готовий так значно скидати ціни, чекають і далі, і таких на ринку теж немало. Саме тому реальних угод набагато менше, ніж могло б бути. Бо насправді люди і зараз шукають житло, готові купувати, та з врахуванням нинішніх реалій, тобто, дешевше".

Геть інша ситуація у сегменті житла, яке купують за пільгові кредити від єОселі. Йдеться про квартири у відносно нових будинках — до 10 років, це вимога програми. І, зрозуміло, це має бути не дуже дороге житло. На все, що дорожче за 100 000 доларів, отримати позику, як показує досвід, непросто. Такі варіанти у Києві сконцентровані в районах Дарниці, Осокорків, Позняків Святошино, Академмістечка, частково є в Голосіївському районі, на Мінському масиві тощо. І це житло вже подорожчало. Наприклад, до 24 лютого однокімнатна квартира з ремонтом на Позняках у будинку не старшому 2012-2013 року коштувала 73-85 000. Відразу після повномасштабного вторгнення вона подешевшала до 55-65 000. А зараз її ціна — 65-70 000. З хорошим ремонтом може бути і 72-75 000.

Те ж саме — з 2-3 кімнатними квартирами старого фонду у віддалених районах (Борщагівка, Дарниця тощо). Їх зараз охоче купують переселенці, тому цінники ростуть. "Трикімнатну у хрущовці на Дарниці до 24 лютого можна було знайти за 38-45 000, зараз така ж коштує 45-53 000", — зазначає Луханіна.

Але за рахунок великих знижок у сегментах бізнес-класу та елітного житла, середня вартість квадратного метру в столиці зменшилася. За даними ЛУН, за останні півроку середня "одинична" у Києві подешевшала на 2 000 доларів — до 62 000.

Та загалом власники житла по всій країні скидають ціни дуже неохоче, навіть якщо їхня квартира ледь не на лінії фронту. Скажімо, у Миколаєві однокімнатна втратила в ціні тисячу доларів (до 21 000), у Харкові — 500 доларів (до 25 000), у Сумах — 1 500 (до 24 500).

У регіонах, які вважаються умовно безпечними, цінники продовжують зростати. За даними ЛУН, у Львові однокімнатна квартира у 2023 році подорожчала на 6 400 доларів — до 58 500. В Ужгороді — цінник додав 3 200 (до 51 600), в Івано-Франківську — 4 700 (до 31 700).

Ріелтори пояснюють це кількома факторами.

Перший — реальний попит на житло. На захід України поїхало багато переселенців, туди релокується бізнес. Ще з початку війни було рекордне підняття цін на оренду (які відкотилися, але залишаються достатньо високими). Є певний прошарок українців, що дійсно готові купувати квартири.

Другий фактор — уявний. Деякі власники житла вважають, що тепер їхнє майно має коштувати дорожче (байдуже чому, аргументи у кожного свої. Львів‘янин все пояснить безпечністю свого міста й близькістю до кордону "якщо що", киянин — захищеністю столиці і наявністю Patroit і т.д).

"На ринку стало відчутно менше професійних ріелторів, які б допомагали формувати ринкову ціну. Навпаки, є такі, що ще й провокують власників, мовляв, можна продати дорожче. І потім качають гроші "на рекламу і просування" місяцями, бо ж, зрозуміло, навіть на перегляди ніхто не приходить", — зазначив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.

Та щоб собі там не намріяли власники житла, вторинка у наступному році навряд чи буде значно дорожчати. "Схоже, ринок досяг цінової стелі, і поки що подальшого руху не намічається. Щоб зрушити ціни, потрібні дуже вагомі тригери, наприклад, перелом у війні на нашу користь", — каже Луханіна.

Заманюють покупців чи будують?

Головним проривом 2023 року на первинці експерти вважають той факт, що багато компаній знову взялися за недобудови. Якщо після повномасштабного вторгнення більшість будівельних майданчиків просто завмерла, то поступово почалося відновлення робіт. А піку цей тренд досяг саме у нинішньому році.

"Анонсувало відновлення робіт більшість забудовників і на більшості майданчиків. Йдеться приблизно про 75% ринку", — каже Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

Забудовників женуть на будмайданчики два фактори.

Перший — бажання "вийняти гроші" з обʼєктів, в які вже проінвестовано. Але, щоб продати квартири, треба добудувати та здати будинок в експлуатацію.

Другий фактор, що логічно продовжує перший, — зʼявилися покупці. Попит, хоч і незначно, але все ж пожвавився.

Сегмент новобудов розігріває пільгова іпотека від держави. За програмою єОселя можна взяти іпотеку під 3-7% річних на 20 років. Причому, якщо спочатку позики видавали лише певним категоріям громадян (військовим, лікарям, вчителям), то пізніше Кабмін розширив список, додавши до нього вимушених переселенців, а також тих, хто не має власного житла. Тобто, зараз взяти пільговий кредит може чи не кожен.

І багато українців користується цією можливістю.

"Кредитні угоди реально розігріли ринок, бо до цього він майже стояв. Під іпотеку шукають, в основному, невеликі за площею та порівняно недорогі квартири — до 50 000 доларів. В такі критерії вписуються, приміром, смарт-квартири, яких до війни багато набудували", — зазначає Луханіна.

ПІльгових кредитів поки що видається не так багато, і бум на ринку нерухомості вони не спровокували. Але з кожним місяцем кредитування росте. Скажімо, якщо у квітні цього року видали всього 14 позик, то в травні — 213, у серпні — 612, а у листопаді — 872. Такі дані наводить ЛУН.

Крім того, нещодавно в "Дії" вже почали генеруватися житлові сертифікати для тих, хто втратив у вирі війни власні квартири та будинки. За умовами програми, за ці сертифікати можна купити будь-яке житло (можна з доплатою) та у будь-якому регіоні країни. Та, як прогнозують експерти, за сертифікати люди будуть купувати, в основному, квартири у новобудовах, бо перетворення "папірців" у живі гроші буде не миттєвим. І навряд чи всі власники житла на вторинці погодяться продавати своє майно за сертифікати. "Вони й іпотеку за можливості оминають. Або, якщо погоджуються, то можуть ціну накинути "за незручності" (одна з них — перерахування грошей іде у гривні, тож є ризики втратити на курсі — БТ)", — говорить Луханіна.

На ринок почали повертатися, хоча й "обережно", і покупці житла бізнес-класу. "Особисто ми відчули це у травні-червні 2023-го року, і тенденція з кожним місяцем набирає обертів. Повернення інтересу до первинної нерухомості бізнес-класу можна пояснити стабілізацією безпекової ситуації в столиці — менша кількість обстрілів та більший відсоток збивань завдяки появі Patriot, повертають людям впевненість", — вважає Михальова.

Втім, навіть попри пожвавлення попиту, активізація на будмайданчиках йде непросто. "Анонсували відновлення робіт багато компаній. Інша справа — темпи будівництва на будмайданчиках. На жаль, є ті, що, швидше, імітують роботи, ніж дійсно будують", — каже Ірина Міхальова.

Нащо вони це роблять? "Справа в тому, що, якщо ви не переконаєте клієнта, що все будується, то шанси продати йому квартиру — майже нульові. Тому деякі компанії відкривають офіси продаж, запускають кілька одиниць техніки на бригаду на майданчик, і все- можна продавати. А як воно будується, і, головне, коли ж добудується, то вже питання десяте", — додав експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов

За словами Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, цього року реальні темпи будівництва зросли лише на 15-20%, порівняно з другою половиною 2022 року. "Це ледь дотягує до третини обʼєктів, зведення яких велося до повномасштабного вторгнення. При цьому понад 80% ЖК, що зараз добудовуються, мали бути здані в експлуатацію ще у 2022 та на початку 2023 років", — каже Семенцов.

За даними ЛУН, за три квартали цього року в столиці ввели житла в експлуатацію на 15% менше, ніж за такий же період минулого року. По Київській області зменшення ще відчутніше — на 35%, а, скажімо, у Львові — на 38%. Та є міста, в яких, навпаки, введено в експлуатацію житла більше, ніж за перший рік великої війни (тоді забудовників рятувало те, що було більше об`єктів на фінальній стадії). У Одесі — плюс 6%, у Дніпрі — аж 34%.

Але навіть ті, хто не дуже будує, не забувають переписувати цінники. У більшості регіонів первинне житло цього року дорожчало. За даними ЛУН, наприклад, у Чернігівській області вартість квадратного метру зросла на 6% (до 25 300 гривень), у Кіровоградській — на 26% (до 31 500), у Івано-Франківській — на 18% (до 27 600). У Черкаській — на 19% (до 28 900). Та, скажімо, в Києві середня ціна на житло в новобудовах, навпаки, впала на 2%, хоча й залишається найвищою в Україні: 47 300 гривень. При цьому у Київській області квадратні метри продовжують дорожчати — плюс 6% (до 29 600).

Забудовники пояснюють здорожчання житла інфляцією та зростанням цін на будматеріали. Хоча грає також безпековий фактор (скажімо, у Миколаївській області ціни впали на 21%, до 26 900) та фактор "цінової стелі". У столиці житло трохи подешевшало, бо ціна й так завелика. І викладати стільки грошей у війну готові не всі. Так само у Львові — мінус 2% до цінника, але все одно, недешево — 35,8 тисяч гривень.

Дефіцит квартир у війну. Як таке можливо?

Що буде з первинкою у 2024 році? Зрозуміло, що багато залежить від перебігу військових дій. Але, якщо все залишиться хоча б як є, то, на думку Міхальової, однією з головних тенденцій наступного року може стати дефіцит готового житла.

"Старту нових об`єктів за останні два роки практично не було, тож уже наступного року будемо мати тимчасовий "розрив" між добудованими проєктами, квартири в яких сьогодні активно розкуповуються, і житлом на стадії будівництва. До речі, я вірю в запуск нових проєктів протягом наступного року, але переважно у класах економ та комфорт", — додала Міхальова.

Між тим, попит на готове житло, на її думку, продовжить зростати. "Всі чинники для цього є. Станом на сьогодні маємо величезний відкладений попит, який, впевнена, з кожним місяцем буде все масштабніше реалізовуватися. Цьому сприятимуть і єОселя, і єВідновлення. Тому ціни й надалі зростатимуть. Щоправда, темпи все ж будуть помірними й складуть до 10% за рік. Чинники впливу на цінову динаміку все ті ж: зростання собівартості будівництва, внутрішнє наповнення проєктів тощо. Будемо сподіватися, що до них приєднається ще й наша перемога, після якої ціни підуть вверх ще активніше", — зазначила Ірина Міхальова.

Семенцов не згоден. Він вважає, що первинний ринок буде у стагнації.

"Попит на новобудови залишатиметься низьким (не перевищить 25-30% від довоєнного рівня) і обмеженим обʼєктами з високим рівнем готовності. Тому вартість житла зростатиме точково і переважно в обʼєктах на останніх стадіях будівництва. "В таких ЖК на наступний рік уже зараз заплановане здорожчання в середньому на 10-15%. Інші, якщо зможуть, піднімуть ціни на 3-5%, це тоді як запланована інфляція складе 9,7%, тобто, фактично квадратні метри знецінюватимуться",- прогнозує Семенцов.