Наценка за Patriot и фейковые стройплощадки: почему квартиры в Украине стоят, как до вторжения и что будет дальше

Украинский рынок недвижимости пока так и не оправился от большой войны. Жилиья в масштабах страны все еще продается меньше, чем до полномасштабного вторжения. И все же риэлторы фиксируют повышение спроса. А квартиры в некоторых сегментах подорожали, и уже стоят даже больше, чем до 24 февраля.

Эту тенденцию мгновенно подхватили продавцы. Которые все чаще рассказывают, что уже в следующем году "будет дефицит квартир и удорожание".

"Бизнес-Телеграф" решил выяснить, что происходит на самом деле.

"Ждут, пока Америка даст денег"

По данным ЛУН, в 2023 году интерес украинцев к покупке квартир достиг 70-80% от довоенного уровня.

В больших городах и сравнительно безопасных регионах этот процент может быть еще выше. "Рынок заметно оживился. Ускорение ему добавила программа льготного кредитования есть Обитель, хотя и финансируется она не всегда ритмично. Но люди берут льготные ссуды, особенно под 3% годовых, которые дают военным, врачам, бюджетникам", — говорит столичный риэлтор Ирина Луханина.

Есть и те, кто покупает за собственные сбережения. В Киев приехало много переселенцев, часто большими семьями. Многие хотят приобрести собственное жилье, даже если это будет скромная хрущевка на окраине. Поэтому активно ищут 2-3 комнатные квартиры в Дарницком, Святошинском районах, на ДВРЗ и т.д.

То же — во Львове, Ивано-Франковске, Ужгороде, Виннице и некоторых других городах. "Люди с деньгами есть, и они готовы покупать недвижимость. Другое дело, что многие пока присматриваются и выжидают подходящего момента", — добавляет Луханина.

Покупатели сразу очень чувствительны к новостям, касающимся течения войны. "Курс доллара уже никого не интересует. Люди решают — покупать или подождать — ориентируясь на новости и прогнозы по войне. Есть у меня несколько клиентов, которые придерживают соглашения, ожидая, одобрит ли США продолжение финансирования для Украины. Это, мол, признак хоть какой-то стабильности на ближайшее время. В общем, как только раздаются какие-то положительные для Украины новости, все хорошо — идут просмотры, подписывают соглашения. А если что-то не очень хорошее, то все, минимум, на неделю пауза, даже звонков нет», — делится наблюдениями Луханина.

Как бы там ни было, на рынке сформировался огромный отложенный спрос. Многие украинцы потеряли жилье, к тому же никто не отменял базовые потребности (люди разъезжаются, съезжаются и т.п.). Вопрос лишь в том, когда этот отложенный спрос выйдет на рынок и как это будет сразу или "дозировано". Пока что риэлторы говорят о "волнах" оживления спроса, а между ними — тишина. И так по кругу. Все чего-то ждут. Одни пока обвалятся цены на жилье, другие утешительных новостей с фронта, еще кто-то политических заявлений. Скорее всего именно такой тренд сохранится и в следующем году. Поэтому делать прогнозы, что будет с спросом, сейчас невозможно. Слишком много внешних факторов, которые к рынку отношения не имеют.

Не совсем ясна остается и стратегия так называемых инвесторов. Тех, кто до войны скупал квартиры под сдачу в аренду (эта категория обеспечивала до 30% всех сделок, а в некоторых сегментах и больше). Например, в Киеве жилье в аренду уже не скупают — невыгодно. Если до войны однокомнатную квартиру за 70 000 долларов можно было сдавать по 500 долларов в месяц и отразить инвестиции примерно за 11 лет, то сейчас квартира стоит те же 70 000, но аренда подешевела до 12 000 гривен. И сроки окупаемости уже не столь привлекательны. А вот в западных регионах инвесторы, напротив, активизировались. Многие сменили приоритеты — из квартир перешли на домики в Карпатах, куда люди охотно уезжают на отдых.

Отрывают от сердца

Такие особенности спроса изменили рынок недвижимости. На вторичном рынке покупатели и продавцы жилья продолжают играть в игру "кто кого переждет".

"Еще в прошлом году потенциальные покупатели рассчитывали на обвал цен на недвижимость, но его не произошло. Если взглянуть на объявление, то там практически те же цены, что до войны, дешевле разве что процентов на 10-15%, да и то не по всем объектам Реальный торг начинается уже под конкретного покупателя И люди об этом знают, поэтому многие предлагают со старта свою цену, например, минус 30%, а то и больше цены объявления.Другое дело что большинство владельцев жилья на такие предложения не соглашаются Но есть и исключение, — говорит Ирина Луханина — Скажем, если на квартире, которая до войны стоила 250 000 долларов, сбросят 70 000, ее за неделю можно продать, несмотря на то, что ценник все равно немаленький, а в стране война. Кто не готов так значительно сбрасывать цены, ждут и дальше, и таких на рынке тоже немало, поэтому реальных сделок гораздо меньше, чем могло бы быть, потому что на самом деле люди и сейчас ищут жилье, готовые покупать, и с учетом нынешних реалий, т.е. дешевле".

Совсем другая ситуация в сегменте жилья, которое покупают за льготные кредиты от естьОсели. Речь идет о квартирах в относительно новых домах – до 10 лет, это требование программы. И, разумеется, это должно быть не слишком дорогое жилье. На все, что дороже 100 000 долларов, получить ссуду, как показывает опыт, непросто. Такие варианты в Киеве сконцентрированы в районах Дарницы, Осокорков, Позняков Святошино, Академгородка, частично есть в Голосеевском районе, на Минском массиве. И это жилье уже подорожало. Например, до 24 февраля однокомнатная квартира с ремонтом на Позняках в доме не старшем 2012-2013 года стоила 73-85 000. Сразу после полномасштабного вторжения она подешевела до 55-65 000. А сейчас ее цена — 65-70 000. может быть и 72-75 тысяч.

То же — с 2-3 комнатными квартирами старого фонда в отдаленных районах (Борщаговка, Дарница и т.п.). Их сейчас с готовностью покупают переселенцы, поэтому ценники растут. "Трехкомнатную в хрущевке на Дарнице до 24 февраля можно было найти за 38-45 000, сейчас такая же стоит 45-53 000", — отмечает Луханина.

Но за счет больших скидок в сегментах бизнес-класса и элитного жилья средняя стоимость квадратного метра в столице уменьшилась. По данным ЛУН, за последние полгода средняя "единичная" в Киеве подешевела на 2 000 долларов — до 62 000.

Но вообще владельцы жилья по всей стране сбрасывают цены очень неохотно, даже если их квартира чуть ли не на линии фронта. Скажем, в Николаеве однокомнатная потеряла в цене тысячу долларов (до 21 000), в Харькове – 500 долларов (до 25 000), в Сумах – 1 500 (до 24 500).

В регионах, считающихся условно безопасными, ценники продолжают расти. По данным ЛУН, во Львове однокомнатная квартира в 2023 году подорожала на 6 400 долларов — до 58 500. В Ужгороде — ценник прибавил 3 200 (до 51 600), в Ивано-Франковске — 4 700 (до 31 700).

Риэлторы объясняют это несколькими факторами.

Первый – реальный спрос на жилье. На запад Украины поехали многие переселенцы, туда релоцируется бизнес. Еще с начала войны было рекордное поднятие цен на аренду (откатившиеся, но остающиеся достаточно высокими). Есть определенная прослойка украинцев, которые действительно готовы покупать квартиры.

Второй фактор – мнимый. Некоторые владельцы жилья считают, что теперь их имущество должно стоить дороже (безразлично, аргументы у каждого свои. Львовянин все объяснит безопасностью своего города и близостью к границе "если что", киевлянин — защищенностью столицы и наличием Patroit и т.д) .

"На рынке стало ощутимо меньше профессиональных риэлторов, которые бы помогали формировать рыночную цену. Наоборот, есть такие, что еще и провоцируют владельцев, мол, можно продать дороже. И потом качают деньги "на рекламу и продвижение" месяцами, потому что, разумеется, даже на просмотры никто не приходит", — отметил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Но чтобы себе там не мечтали владельцы жилья, вторичка в следующем году вряд ли будет значительно дорожать. "Похоже, рынок достиг ценового потолка, и пока дальнейшего движения не намечается. Чтобы сдвинуть цены, нужны очень веские триггеры, например, перелом в войне в нашу пользу", — говорит Луханина.

Завлекают ли покупателей или строят?

Главным прорывом 2023 года на первичке эксперты считают тот факт, что многие компании снова взялись за недострои. Если после полномасштабного вторжения большинство строительных площадок просто замерло, то постепенно началось возобновление работ. А пика этот тренд достиг именно в нынешнем году.

"Анонсировало возобновление работ большинство застройщиков и на большинстве площадок. Речь идет примерно о 75% рынка", — говорит Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud.

Застройщиков гонят на стройплощадки два фактора.

Первый — желание "вынуть деньги" из объектов, в которые уже проинвестировано. Но чтобы продать квартиры, нужно достроить на сдать дом в эксплуатацию.

Второй фактор, логически продолжающий первый, — появились покупатели. Спрос, хоть и незначительно, но все же оживился.

Сегмент новостроек разогревает льготную ипотеку от государства. По программе есть Обитель можно взять ипотеку под 3-7% годовых на 20 лет. Причем, если сначала ссуды выдавали только определенным категориям граждан (военным, врачам, учителям), то позже Кабмин расширил список, добавив к нему вынужденных переселенцев, а также тех, кто не имеет собственного жилья. То есть сейчас взять льготный кредит может чуть ли не каждый.

И многие украинцы пользуются этой возможностью.

"Кредитные сделки реально разогрели рынок, потому что до этого он почти стоял. Под ипотеку ищут, в основном, небольшие по площади и сравнительно недорогие квартиры — до 50 000 долларов. В такие критерии вписываются, например, смарт-квартиры, которых до войны многое настроили ", – отмечает Луханина.

Льготных кредитов пока выдается не так много, и бум на рынке недвижимости они не спровоцировали. Но с каждым месяцем кредитование растет. Скажем, если в апреле этого года выдали всего 14 ссуд, то в мае — 213, в августе — 612, а в ноябре — 872. Такие данные приводит ЛУН.

Кроме того, недавно в "Действии" уже начали генерироваться жилищные сертификаты для тех, кто потерял в водовороте собственные квартиры и дома. По условиям программы за эти сертификаты можно купить любое жилье (можно с доплатой) и в любом регионе страны. Но, как прогнозируют эксперты, за сертификаты люди будут покупать, в основном, квартиры в новостройках, потому что превращение "бумажек" в живые деньги будет не мгновенным. И вряд ли все собственники жилья на вторичке согласятся продавать свое имущество за сертификаты. "Они и ипотеку по возможности обходят. Или, если соглашаются, то могут цену набросить "за неудобства" (одна из них — перечисление денег идет в гривне, поэтому есть риски потерять на курсе — БТ)", — говорит Луханина.

На рынок начали возвращаться, хоть и "осторожно", и покупатели жилья бизнес-класса. "Лично мы почувствовали это в мае-июне 2023-го года, и тенденция с каждым месяцем набирает обороты. Возвращение интереса к первичной недвижимости бизнес-класса можно объяснить стабилизацией ситуации безопасности в столице — меньшее количество обстрелов и больший процент избиений благодаря появлению Patriot, возвращают людям уверенность", — считает Михалева.

Впрочем, даже несмотря на оживление спроса, активизация на стройплощадках идет непросто. "Анонсировали возобновление работ многие компании. Другое дело — темпы строительства на стройплощадках. К сожалению, есть те, что скорее имитируют работы, чем действительно строят", — говорит Ирина Михалева.

Для чего они это делают? "Дело в том, что, если вы не убедите клиента, что все строится, то шансы продать ему квартиру — почти нулевые. Поэтому некоторые компании открывают офисы продаж, запускают несколько единиц техники на бригаду на площадку, и все можно продавать. А как оно строится, и, главное, когда же достроится, то уже вопрос десятый", — добавил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов

По словам Владимира Семенцова, соучредителя и управляющего партнера компании INSPI Development, в текущем году реальные темпы строительства выросли лишь на 15-20% по сравнению со второй половиной 2022 года. "Это едва дотягивает до трети объектов, возведение которых велось до полномасштабного вторжения. При этом более 80% достраиваемых в настоящее время ЖК должны быть сданы в эксплуатацию еще в 2022 и начале 2023 годов", — говорит Семенцов.

По данным ЛУН, за три квартала этого года в столице ввели жилья в эксплуатацию на 15% меньше, чем за тот же период прошлого года. По Киевской области уменьшение еще более ощутимо — на 35%, а, скажем, во Львове — на 38%. Но есть города, в которых, наоборот, введено в эксплуатацию жилье больше, чем за первый год войны (тогда застройщиков спасало то, что было больше объектов на финальной стадии). В Одессе — плюс 6%, в Днепре — 34%.

Но даже те, кто не слишком строит, не забывают переписывать ценники. В большинстве регионов первоначальное жилье в этом году дорожало. По данным ЛУН, например, в Черниговской области стоимость квадратного метра выросла на 6% (до 25 300 гривен), в Кировоградской – на 26% (до 31 500), в Ивано-Франковской – на 18% (до 27 600). В Черкасской – на 19% (до 28 900). Но, скажем, в Киеве средняя цена на жилье в новостройках, напротив, упала на 2%, хотя и остается самой высокой в Украине: 47 300 гривен. При этом в Киевской области квадратные метры продолжают дорожать – плюс 6% (до 29 600).

Застройщики объясняют удорожание жилья инфляцией и ростом цен на стройматериалы. Хотя играет также фактор безопасности (скажем, в Николаевской области цены упали на 21%, до 26 900) и фактор "ценового потолка". В столице жилье немного подешевело, потому что цена и так велика. И выкладывать столько денег в войну готовы не все. Так же во Львове минус 2% к ценнику, но все равно, недешево — 35,8 тысяч гривен.

Дефицит квартир во время войны. Как это возможно?

Что будет с первичкой в 2024 году? Понятно, что многое зависит от хода военных действий. Но если все останется хотя бы как есть, то, по мнению Михалевой, одной из главных тенденций следующего года может стать дефицит готового жилья.

"Старту новых объектов за последние два года практически не было, поэтому уже в следующем году будем иметь временный "разрыв" между достроенными проектами, квартиры в которых сегодня активно раскупаются, и жильем на стадии строительства. Кстати, я верю в запуск новых проектов в течение следующего года, но преимущественно в классах эконом и комфорт", — добавила Михалева.

Между тем спрос на готовое жилье, по ее мнению, продолжит расти. "Все факторы для этого есть. По состоянию на сегодня имеем огромный отложенный спрос, который, уверена, с каждым месяцем будет все масштабнее реализовываться. Этому будут способствовать и есть Оселя, и есть Восстановление. Поэтому цены и дальше будут расти. Правда, темпы все же будут умеренными и составят". до 10% в год. Факторы влияния на ценовую динамику все те же: рост себестоимости строительства, внутреннее наполнение проектов и т.д. Будем надеяться, что к ним присоединится еще и наша победа, после которой цены пойдут еще активнее", — отметила Ирина Михалева.

Семенцов не согласен. Он считает, что первичный рынок будет в стагнации.

"Спрос на новостройки будет оставаться низким (не превысит 25-30% от довоенного уровня) и ограниченным объектами с высоким уровнем готовности. Поэтому стоимость жилья будет расти точечно и преимущественно в объектах на последних стадиях строительства. "В таких ЖК на следующий год уже сейчас запланировано удорожание в среднем на 10–15%. Другие, если смогут, поднимут цены на 3-5%, тогда как запланированная инфляция составит 9,7%, то есть, фактически квадратные метры будут обесцениваться",- прогнозирует Семенцов.