На рынке земли – инвестиционный бум: участки дорожают даже в войну

С открытием рынка с/х земель их стоимость выросла в 4 раза, несмотря на войну, а в следующем году этот актив прибавит в цене еще 50-75%

Несмотря на войну, в Украине дорожает сельскохозяйственная земля. Это дало толчок возникновению нового бизнеса — сервисных компаний, которые привлекают инвестиции граждан в землю, почти как банки на депозиты. Доходность таких земельных вкладов точно не уступает депозитам.

Действительно ли это надежный инструмент инвестиций и какой заработок он предполагает, "Бизнес Телеграф" расспрашивал у заместителя директора компании Zeminvest Евгения Носальского.

— Вы обслуживаете покупателей земли, которые сами ее возделывают?

— Конечно, нет. Наш сервис заточен на профессиональных инвесторов, которые, как правило, не разбираются в тонкостях земли с/х назначения. Наша задача – создать максимально удобные условия для прохождения пути от покупки земельного участка до получения средств за аренду. То есть мы делаем подборку земли на рынке по требованию клиента, чтобы он мог заработать в дальнейшем на капитализации или на процентах за аренду.

— По процентам понятно, а как заработать на капитализации?

— Смоделируем такую ситуацию: вы — инвестор, приходите к нам и говорите: у меня есть некоторая сумма, хочу купить в указанной области хороший участок, чтобы получать пассивный доход, а затем его продать через 5-7 лет и получить маржу на разнице между покупкой и продажей. Вот это и есть капитализация. Опыт европейских стран, открывших рынок земли значительно раньше нас, показывает, что стоимость угодий за этот период выросла в 5-6-7 раз. А поскольку украинская земля уникальна, с качественным плодородным черноземом, прогнозируется отдельная ветвь развития рынка этой земли. Даже учитывая тот фактор, что у нас идет война, земля подорожала в некоторых регионах на 15-20%.

– Сколько в среднем стоит один гектар?

— С открытием рынка земли цена по всем областям стартовала от 700 долларов за гектар. Сейчас из-за войны стоимость земли меняется в зависимости от географии. Популярность приобрели земли Центральной Украины, расположенные подальше от линии фронта, боевых действий и границы с агрессором. Это Полтавская, Черкасская, Хмельницкая, Винницкая, Кировоградская, Днепропетровская области. Стоимость в центральных районах стартует от 90 тыс. гривен за га, в западных – от 110 тыс. грн. Если рассматривать север и юг Украины, там цены несколько ниже. В частности, Черниговская, Сумская, Харьковская – от 55 тыс. гривен, Одесская, Николаевская – от 60 тыс. гривен.

— Какие прогнозы можете дать по поводу роста или снижения цен на земельные участки?

— Цены формируют сами участники рынка. Как видите, даже в условиях войны стоимость выросла на 20%, а когда на рынок зайдут юрлица (с 1 января 2024 года. — Ред.), это станет первым звонком к дальнейшему росту цен. По нашим прогнозам, буквально в первый год в некоторых регионах будет стремительный рост, примерно на 50-75%, и он не будет останавливаться еще несколько лет. То есть перспективы роста цен на землю достаточно оптимистичны, поскольку земля — это ограниченный актив, ее больше не станет.

– Кто покупает землю сегодня?

— Львиную долю составляют инвесторы, вкладывающие средства в разные портфели, разные проекты, от криптовалюты, недвижимости до земли. Кроме них, предприниматели, айтишники, банковский и госсектор. В последнее время – военные. Также люди с заработком 1-1,7 тысячи долларов в месяц.

- Каков спрос на земельные угодья?

– Сейчас земля активно продается и активно покупается. Например: в нашем управлении находится 1300 га, принадлежащих нашим инвесторам. Кроме этого, у нас есть свой банк, который составляет 400 га. Именно по нему мы и предлагаем качественный продукт нашим потребителям. Земельный банк пополняется еженедельно на 20-30 га, однако почти 75% земельных участков уже забронировано, причем вплоть до сентября.

К нам часто обращаются клиенты, которые хотят купить большой объем земли, но мы не можем сразу выполнить их заказ, поскольку нет такого количества земли. В таких случаях мы заключаем с ними договоры и подыскиваем варианты, чтобы инвестор мог в течение 2-2,5 месяца приобрести нужное ему количество земли.

— Проходит ли земля перед продажей какую-нибудь проверку?

— Когда на рынке появляются предложения, наши эксперты проводят юридическую, финансовую и агрохимическую проверку земли. Если она по всем показателям чиста, мы покупаем ее в свой земельный банк и предлагаем нашим инвесторам с последующим нашим управлением.

— Что имеете в виду под "управлением"?

— Инвестор становится полноценным собственником земельного участка и решает, что с ним делать дальше, а мы управляем. То есть наша компания отвечает за то, чтобы инвестор получал оплату за аренду и участок вовремя и в полной мере. Мы отслеживаем, чтобы арендатор "не убивал" землю, а работал бережно, чтобы земля была продуктивной последующие 50-100 лет.

— Какие риски вы берете на себя при аренде земли?

— Мы возмещаем пассивный доход, то есть проценты за пользование земельным участком, в случае если случается какой-то форс-мажор у арендатора. В частности, оккупация территорий. Был такой случай, и наша компания полностью выплатила инвестору компенсацию. Также мы страхуем риски колебаний стоимости земельного участка. То есть предоставляем гарантированную капитализацию на первые три года инвестиций в размере 8% ежегодно. Это значит, если вы купили землю, например, за 100 тысяч гривен, а в течение этого времени цена на нее не выросла или даже уменьшилась, мы выкупаем этот участок за 124 тыс., поскольку это прописано в договоре.

— Какова стоимость ваших услуг?

— За подбор, проверку и резервирование земли инвестор должен заплатить 6% стоимости участка. В случае ее продажи мы получаем 15% от положительной разницы.