Застройка века: удастся ли продать завод "Большевик" и что появится на его месте

Среда, 27 октября, может стать историческим днем для Первого киевского машиностроительного завода "Большевик". Именно в этот день, как анонсирует Фонд государственного имущества Украины, состоится приватизация завода, в свое время считавшегося гордостью отечественного машиностроения, а теперь находится в полуразрушенном состоянии.

Бравурные заявления ФГИУ выглядят оптимистично, но даже беглый взгляд на ситуацию дает понять — никакая приватизация не вернет предприятию былой славы, да и вообще — не запустит его хотя бы в каком-то виде.

"Телеграф" решил разобраться, есть ли хоть какое-то будущее у старейшего в столице Первого киевского машиностроительного завода "Большевик" и каковы его шансы стать… новым жилым комплексом.

1,39 млрд грн за былую славу

30 июля Фонд государственного имущества Украины, в чьем ведении с 1996 года остается завод «Большевик», сообщил, что определился со стартовой ценой предприятия к будущему аукциону и приватизационными условиями. Речь, среди прочего, шла о сохранении основных видов деятельности, погашении кредиторской задолженности, а также выплате долгов по зарплате работникам.  

Требования со стороны ФГИУ, надо сказать, выглядят весьма серьезно, ведь помимо аукционной стоимости предприятия новый собственник должен будет погасить его долги, а это — более 500 млн грн, из которых 369 млн — задолженность по налогам. 

При этом, как признается сам Фонд госимущества, «в предыдущие годы производство было уничтожено, и теперь основной вид деятельности — сдача помещений в аренду». Причем прибыль, получаемая предприятием, даже не перекрывает расходы на содержание территории и налоги. При этом обязательным условием ФГИУ является сохранение профиля деятельности предприятия, что потребует от покупателя изрядных финансовых вложений. Речь, в общей сложности, идет о более 1,9 млрд грн (1,4 млрд стоимость выкупа и 500 млн — погашение долгов) 

Тем не менее есть одна лазейка, которая может сделать приватизацию весьма выгодной, но может повлечь за собой «смягчение» приватизационных условий.

Была промзона – стал жилой комплекс

Редевелопмент или реновация промзон – так именуется процесс, при котором застройщики покупают промышленные предприятия, расположенные в хорошем с точки зрения будущего жилого строительства месте и возводят вместо индустриальных построек – жилые.

Примеров подобного «перепрофилирования» в нашей стране можно найти достаточно. Среди них — история одесского "Точприбора", и ПАО "Киевский электротранспортный завод". В обоих случаях речь идет о застройке промзон жилыми домами. Существуют планы застройки промышленных зон в Одессе и Харькове.

В целом, как пояснил «Телеграфу» управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков, реновация промзон имеет для застройщика свои плюсы. Главный из них в том, что покупка контроля над юридическим лицом-владельцем земли или недвижимости позволяет решить тот же «земельный» вопрос. Но есть и минусы.

«Основная проблема – оформление градостроительной документации, что проще всего сделать через детальный план территории, но это занимает не менее 2-3 лет. Во-первых, нужно пройти ряд инстанций с коллегиальным решением и общественными слушаниями. Во-вторых, застройщики предпочитают не спешить, дабы не привлекать внимание разного рода активистов», – говорит об основном минусе застройки земель предприятий жилыми домами эксперт.

Вместе с тем по словам Андрея Рыжикова, в ближайшей перспективе редевелопмент – лучшее решение для развития Киева, так как в силу исторической недальновидности в Киеве промзоны оказались в лучших, чаще центральных, локациях. При этом промышленного потенциала во многих заводах уже нет, а те, что еще могут конкурировать на современных рынках, могут быть почти безболезненно перенесены за границы города.

Что будет вместо завода

Интересно, что в марте 2021 года директор «Большевика» Леонид Куприн утверждал, что «существуют несколько вариантов организации производства после приватизации, однако наиболее вероятным является перенос имеющегося заводского оборудования за пределы города Киева — к производственной площадке в Жашкове».

То есть, звучит тот самый вариант реновации промзон с переносом производства за пределы города, о котором говорит Андрей Рыжиков.

Сам завод «Большевик» сегодня — это около 35 гектаров на пересечении улицы Вадима Гетмана и проспекта Победы в Соломенском районе столицы, на самой границе с Шевченковским.

На сайте Olx.ua стоимость земли под промышленными предприятиями в данном районе оценивается от 400 до 800 тысяч долл. США за 1 гектар.

Заявленные ФГИУ 1,39 млрд грн, как начальная цена завода на будущем аукционе, равнозначны примерно 52 миллионам долларов или примерно 1,5 млн долл. за 1 гектар. Очевидно, в Фонде тоже прекрасно понимают, что главный актив предприятия сегодня – земля в столице. И рассчитывают на то, что именно она привлечет будущего покупателя, ведь в будущее процветание завода как машиностроительного предприятия не верит даже его директор.

Впрочем, согласно функционально-планировочной структуре территории Соломенского района, планируется выделение порядка 160 га земли промышленных зон «Отрадный» и «Пост-Волынский» для строительства на них жилых домов. Это юго-запад Соломенского района столицы, а не север, где находится завод «Большевик».

То есть будущий покупатель завода, если он захочет перевезти производство за пределы столицы и застроить территорию завода жилыми домами, должен будет пройти тот самый путь в 2-3 года согласований через детальный план территории Соломенского района.

«Большевик» останется «мертвым» заводом?

Однако 2-3 года согласований ДПТ — далеко не главное препятствие, делающее перспективы застройки территории завода жилыми домами туманными.

Перед покупателем предприятия встанет юридическая проблема – возврата части своей территории. Так, еще в феврале Верховный суд Украины вернул заводу несколько нежилых помещений площадью свыше 6000 квадратных метров.

Остается нерешенным вопрос с территорией цеха №5. Помимо юридически неурегулированной ситуации вокруг его статуса, здание цеха еще в 2019 году хотел купить город для строительства транспортной развязки около Шулявского путепровода.

Работы на самом строительстве обросли скандалами, его стоимость, по данным КГГА, выросла вдвое – с 1,05 млрд до почти 2 млрд грн., а генеральный подрядчик строительства ООО «Северо-украинский строительный альянс» и вовсе начал процедуру банкротства.

Впрочем, даже в случае успешного решения вопроса с транспортной развязкой, соседство с таким большим транспортным потоком и шумом может понравиться далеко не всем возможным будущим жильцам.

По мнению же Андрея Рыжикова, возможный проект по строительству на территории «Большевика» жилых домов маловероятен по причине слишком большой площади завода.

«Чем можно застроить 35 гектаров земли предприятия? Офисов и торговых центров в столице хватает. Жильем? Но оно потребует строительства инфраструктуры – детсадов, больниц. Сколько денег на все это уйдет, по какой цене нужно продавать и сколько удастся продать квартир – вопросы на которые сложно ответить», — считает эксперт.

В итоге перед инвестором завода стоит непростой выбор – купить, чтобы сохранить его профиль работы, или территорию купит девелопер, желающий рискнуть и застроить 35 гектаров территории завода жилыми домами, возможно, переведя само производство в Жашков.

На «Большевик» нацелились гиганты

Судя по всему, вряд ли сохранение основного профиля старейшего машиностроительного предприятия столицы заинтересует инвесторов.

Пока о своей готовности принять участие в приватизации заявило несколько девелоперских компаний: KADORR Group, Saga Development и Dragon Capital. При этом масштабы проекта дают основания предположить, что возможен консорциум из нескольких крупных игроков. Поскольку в одиночку осилить застройку 35 гектаров в центре — задача не из простых.

Торги за завод намечены на 27 октября. Получится ли у главы ФГИ Дмитрия Сенниченко похвастаться хотя бы одним удачным кейсом в рамках "большой приватизации" — увидим уже совсем скоро. Пока процесс приватизации и деятельности ФГИ в целом только обрастает скандалами.