Забудова століття: чи вдасться продати завод "Більшовик" і що з’явиться на його місці

Середа, 27 жовтня, може стати історичним днем для Першого київського машинобудівного заводу "Більшовик". Саме в цей день, як анонсує Фонд державного майна України, відбудеться приватизація заводу, який свого часу вважався гордістю вітчизняного машинобудування, а тепер перебуває в напівзруйнованому стані.

Бравурні заяви ФДМУ виглядають оптимістично, але навіть побіжний погляд на ситуацію дає зрозуміти — ніяка приватизація не поверне підприємству колишньої слави, та й взагалі — не запустить його хоча б у якомусь вигляді.

"Телеграф" вирішив розібратися, чи є хоч якесь майбутнє у найстарішого в столиці Першого Київського машинобудівного заводу "Більшовик" і які його шанси стати... новим житловим комплексом.

1,39 млрд грн за колишню славу

30 липня Фонд державного майна України, в підпорядкуванні якого з 1996 року залишається завод «Більшовик», повідомив, що визначився зі стартовою ціною підприємства до майбутнього аукціону та приватизаційними умовами. Мова, серед іншого, йшла про збереження основних видів діяльності, погашення кредиторської заборгованості, а також про виплату боргів по зарплаті працівникам.

Вимоги з боку ФДМУ, треба сказати, виглядають вельми серйозно, адже крім аукціонної вартості підприємства новий власник повинен буде погасити його борги, а це — понад 500 млн грн, з яких 369 млн — заборгованість по податках.

При цьому, як зізнається сам Фонд держмайна, «в попередні роки виробництво було знищено, і тепер основний вид діяльності — здача приміщень в оренду». Причому прибуток, що одержує підприємство, навіть не перекриває витрати на утримання території та податки. При цьому обов’язковою умовою ФДМУ є збереження профілю діяльності підприємства, що потребують від покупця неабияких фінансових вкладень. Мова, в цілому, йде про понад 1,9 млрд грн (1,4 млрд вартість викупу і 500 млн — погашення боргів)

Проте є одна лазівка, яка може зробити приватизацію вельми вигідною, але може спричинити «пом’якшення» приватизаційних умов.

Була промзона — став житловий комплекс

Редевелопмент або реновація промзон — так називається процес, при якому забудовники купують промислові підприємства, розташовані в хорошому з точки зору майбутнього житлового будівництва місці та зводять замість індустріальних будівель — житлові.

Прикладів подібного «перепрофілювання» в нашій країні можна знайти достатньо. Серед них — історія одеського "Точприладу", і ПАТ "Київський електротранспортний завод". В обох випадках мова йде про забудову промзон житловими будинками. Існують плани забудови промислових зон в Одесі та Харкові.

В цілому, як пояснив «Телеграфу» керівний партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков, реновація промзон має для забудовника свої плюси. Головний з них в тому, що покупка контролю над юридичною особою-власником землі або нерухомості дозволяє вирішити те ж «земельне» питання. Але є і мінуси.

«Основна проблема — оформлення містобудівної документації, що найпростіше зробити через детальний план території, але це займає не менше 2-3 років. По-перше, потрібно пройти ряд інстанцій з колегіальним рішенням і громадськими слуханнями. По-друге, забудовники вважають за краще не поспішати, щоб не привертати увагу різного роду активістів», — говорить про основні мінуси забудови земель підприємств житловими будинками експерт.

Разом з тим, за словами Андрія Рижикова, в найближчій перспективі редевелопмент — найкраще рішення для розвитку Києва, оскільки в силу історичної недалекоглядності в Києві промзони виявилися в кращих, частіше центральних локаціях. При цьому промислового потенціалу в багатьох заводах вже немає, а ті, що ще можуть конкурувати на сучасних ринках, можуть бути майже безболісно перенесені за межі міста.

Що буде замість заводу

Цікаво, що в березні 2021 року директор «Більшовика» Леонід Купрін стверджував, що «існують кілька варіантів організації виробництва після приватизації, однак найбільш імовірним є перенесення наявного заводського обладнання за межі міста Києва — на виробничий майданчик в Жашкові».

Тобто, звучить той самий варіант реновації промзон з перенесенням виробництва за межі міста, про яке говорить Андрій Рижиков.

Сам завод «Більшовик» сьогодні — це близько 35 гектарів на перетині вулиці Вадима Гетьмана і проспекту Перемоги в Солом’янському районі столиці, на самому кордоні з Шевченківським.

На сайті Olx.ua вартість землі під промисловими підприємствами в даному районі оцінюється від 400 до 800 тисяч дол. США за 1 гектар.

Заявлені ФДМУ 1,39 млрд грн, як початкова ціна заводу на майбутньому аукціоні, рівнозначні приблизно 52 мільйонам доларів або приблизно 1,5 млн дол. за 1 гектар. Очевидно, у Фонді теж прекрасно розуміють, що головний актив підприємства сьогодні — земля в столиці. І розраховують на те, що саме вона приверне майбутнього покупця, адже в майбутнє процвітання заводу як машинобудівного підприємства не вірить навіть його директор.

Втім, згідно з функціонально-планувальною структурою території Солом’янського району, планується виділення близько 160 га землі промислових зон «Відрадний» та «Пост-Волинський» для будівництва на них житлових будинків. Це південний захід Солом’янського району столиці, а не північ, де знаходиться завод «Більшовик».

Тобто потенційний покупець заводу, якщо він захоче перевезти виробництво за межі столиці й забудувати територію заводу житловими будинками, повинен буде пройти той самий шлях у 2-3 роки погоджень через детальний план території Солом’янського району.

«Більшовик» залишиться «мертвим» заводом?

Однак 2-3 роки погоджень ДПТ — далеко не головна перешкода, що робить перспективи забудови території заводу житловими будинками туманними.

Перед покупцем підприємства стане юридична проблема — повернення частини своєї території. Так, ще в лютому Верховний суд України повернув заводу кілька нежитлових приміщень площею понад 6000 квадратних метрів.

Залишається невирішеним питання з територією цеху №5. Крім юридично неврегульованої ситуації навколо його статусу, будівля цеху ще у 2019 році хотіло купити місто для будівництва транспортної розв’язки біля Шулявського шляхопроводу.

Роботи на самому будівництві обросли скандалами, його вартість, за даними КМДА, зросла вдвічі — з 1,05 млрд до майже 2 млрд грн, а генеральний підрядник будівництва ТОВ «Північно-український будівельний альянс» і зовсім почав процедуру банкрутства.

Втім, навіть у разі успішного розв'язання питання з транспортною розв’язкою, сусідство з таким великим транспортним потоком і шумом може сподобатися далеко не всім можливим майбутнім мешканцям.

На думку ж Андрія Рижикова, можливий проєкт з будівництва на території «Більшовика» житлових будинків малоймовірний через занадто велику площу заводу.

«Чим можна забудувати 35 гектарів землі підприємства? Офісів і торгових центрів в столиці вистачає. Житлом? Але воно зажадає будівництва інфраструктури — дитсадків, лікарень. Скільки грошей на все це піде, за якою ціною потрібно продавати й скільки вдасться продати квартир — питання на які складно відповісти», — вважає експерт.

У підсумку перед інвестором заводу стоїть непростий вибір — купити, щоб зберегти його профіль роботи, або територію купить девелопер, який бажає ризикнути та забудувати 35 гектарів території заводу житловими будинками, можливо, перевівши саме виробництво в Жашків.

На «Більшовик» націлилися гіганти

Судячи з усього, навряд чи збереження основного профілю найстарішого машинобудівного підприємства столиці зацікавить інвесторів.

Поки про свою готовність взяти участь в приватизації заявило кілька девелоперських компаній: KADORR Group, Saga Development і Dragon Capital. При цьому масштаби проєкту дають підстави припустити, що можливий консорціум з декількох великих гравців. Оскільки в поодинці подужати забудову 35 гектарів в центрі — завдання не з простих.

Торги за завод намічені на 27 жовтня. Чи вийде у глави ФДМ Дмитра Сенниченка похвалитися хоча б одним вдалим кейсом в рамках "великої приватизації" — побачимо вже зовсім скоро. Поки процес приватизації й діяльності ФДМУ в цілому тільки обростає скандалами.