Забудова століття: чи вдасться продати завод "Більшовик" і що з’явиться на його місці

Найстаріше підприємство столиці планують продати з молотка, але тим, хто забажає придбати його доведеться розщедритися на величезну суму, яку потрібно буде якимось чином відбивати

Середа, 27 жовтня, може стати історичним днем для Першого київського машинобудівного заводу "Більшовик". Саме в цей день, як анонсує Фонд державного майна України, відбудеться приватизація заводу, який свого часу вважався гордістю вітчизняного машинобудування, а тепер перебуває в напівзруйнованому стані.

Бравурні заяви ФДМУ виглядають оптимістично, але навіть побіжний погляд на ситуацію дає зрозуміти — ніяка приватизація не поверне підприємству колишньої слави, та й взагалі — не запустить його хоча б у якомусь вигляді.

"Телеграф" вирішив розібратися, чи є хоч якесь майбутнє у найстарішого в столиці Першого Київського машинобудівного заводу "Більшовик" і які його шанси стати... новим житловим комплексом.

1,39 млрд грн за колишню славу

30 липня Фонд державного майна України, в підпорядкуванні якого з 1996 року залишається завод «Більшовик», повідомив, що визначився зі стартовою ціною підприємства до майбутнього аукціону та приватизаційними умовами. Мова, серед іншого, йшла про збереження основних видів діяльності, погашення кредиторської заборгованості, а також про виплату боргів по зарплаті працівникам.

Вимоги з боку ФДМУ, треба сказати, виглядають вельми серйозно, адже крім аукціонної вартості підприємства новий власник повинен буде погасити його борги, а це — понад 500 млн грн, з яких 369 млн — заборгованість по податках.

При цьому, як зізнається сам Фонд держмайна, «в попередні роки виробництво було знищено, і тепер основний вид діяльності — здача приміщень в оренду». Причому прибуток, що одержує підприємство, навіть не перекриває витрати на утримання території та податки. При цьому обов’язковою умовою ФДМУ є збереження профілю діяльності підприємства, що потребують від покупця неабияких фінансових вкладень. Мова, в цілому, йде про понад 1,9 млрд грн (1,4 млрд вартість викупу і 500 млн — погашення боргів)

Проте є одна лазівка, яка може зробити приватизацію вельми вигідною, але може спричинити «пом’якшення» приватизаційних умов.

Була промзона — став житловий комплекс

Редевелопмент або реновація промзон — так називається процес, при якому забудовники купують промислові підприємства, розташовані в хорошому з точки зору майбутнього житлового будівництва місці та зводять замість індустріальних будівель — житлові.

Прикладів подібного «перепрофілювання» в нашій країні можна знайти достатньо. Серед них — історія одеського "Точприладу", і ПАТ "Київський електротранспортний завод". В обох випадках мова йде про забудову промзон житловими будинками. Існують плани забудови промислових зон в Одесі та Харкові.

В цілому, як пояснив «Телеграфу» керівний партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков, реновація промзон має для забудовника свої плюси. Головний з них в тому, що покупка контролю над юридичною особою-власником землі або нерухомості дозволяє вирішити те ж «земельне» питання. Але є і мінуси.

«Основна проблема — оформлення містобудівної документації, що найпростіше зробити через детальний план території, але це займає не менше 2-3 років. По-перше, потрібно пройти ряд інстанцій з колегіальним рішенням і громадськими слуханнями. По-друге, забудовники вважають за краще не поспішати, щоб не привертати увагу різного роду активістів», — говорить про основні мінуси забудови земель підприємств житловими будинками експерт.

Разом з тим, за словами Андрія Рижикова, в найближчій перспективі редевелопмент — найкраще рішення для розвитку Києва, оскільки в силу історичної недалекоглядності в Києві промзони виявилися в кращих, частіше центральних локаціях. При цьому промислового потенціалу в багатьох заводах вже немає, а ті, що ще можуть конкурувати на сучасних ринках, можуть бути майже безболісно перенесені за межі міста.

Що буде замість заводу

Цікаво, що в березні 2021 року директор «Більшовика» Леонід Купрін стверджував, що «існують кілька варіантів організації виробництва після приватизації, однак найбільш імовірним є перенесення наявного заводського обладнання за межі міста Києва — на виробничий майданчик в Жашкові».

Тобто, звучить той самий варіант реновації промзон з перенесенням виробництва за межі міста, про яке говорить Андрій Рижиков.

Сам завод «Більшовик» сьогодні — це близько 35 гектарів на перетині вулиці Вадима Гетьмана і проспекту Перемоги в Солом’янському районі столиці, на самому кордоні з Шевченківським.

На сайті Olx.ua вартість землі під промисловими підприємствами в даному районі оцінюється від 400 до 800 тисяч дол. США за 1 гектар.

Заявлені ФДМУ 1,39 млрд грн, як початкова ціна заводу на майбутньому аукціоні, рівнозначні приблизно 52 мільйонам доларів або приблизно 1,5 млн дол. за 1 гектар. Очевидно, у Фонді теж прекрасно розуміють, що головний актив підприємства сьогодні — земля в столиці. І розраховують на те, що саме вона приверне майбутнього покупця, адже в майбутнє процвітання заводу як машинобудівного підприємства не вірить навіть його директор.

Втім, згідно з функціонально-планувальною структурою території Солом’янського району, планується виділення близько 160 га землі промислових зон «Відрадний» та «Пост-Волинський» для будівництва на них житлових будинків. Це південний захід Солом’янського району столиці, а не північ, де знаходиться завод «Більшовик».

Тобто потенційний покупець заводу, якщо він захоче перевезти виробництво за межі столиці й забудувати територію заводу житловими будинками, повинен буде пройти той самий шлях у 2-3 роки погоджень через детальний план території Солом’янського району.

«Більшовик» залишиться «мертвим» заводом?

Однак 2-3 роки погоджень ДПТ — далеко не головна перешкода, що робить перспективи забудови території заводу житловими будинками туманними.

Перед покупцем підприємства стане юридична проблема — повернення частини своєї території. Так, ще в лютому Верховний суд України повернув заводу кілька нежитлових приміщень площею понад 6000 квадратних метрів.

Залишається невирішеним питання з територією цеху №5. Крім юридично неврегульованої ситуації навколо його статусу, будівля цеху ще у 2019 році хотіло купити місто для будівництва транспортної розв’язки біля Шулявського шляхопроводу.

Роботи на самому будівництві обросли скандалами, його вартість, за даними КМДА, зросла вдвічі — з 1,05 млрд до майже 2 млрд грн, а генеральний підрядник будівництва ТОВ «Північно-український будівельний альянс» і зовсім почав процедуру банкрутства.

Втім, навіть у разі успішного розв'язання питання з транспортною розв’язкою, сусідство з таким великим транспортним потоком і шумом може сподобатися далеко не всім можливим майбутнім мешканцям.

На думку ж Андрія Рижикова, можливий проєкт з будівництва на території «Більшовика» житлових будинків малоймовірний через занадто велику площу заводу.

«Чим можна забудувати 35 гектарів землі підприємства? Офісів і торгових центрів в столиці вистачає. Житлом? Але воно зажадає будівництва інфраструктури — дитсадків, лікарень. Скільки грошей на все це піде, за якою ціною потрібно продавати й скільки вдасться продати квартир — питання на які складно відповісти», — вважає експерт.

У підсумку перед інвестором заводу стоїть непростий вибір — купити, щоб зберегти його профіль роботи, або територію купить девелопер, який бажає ризикнути та забудувати 35 гектарів території заводу житловими будинками, можливо, перевівши саме виробництво в Жашків.

На «Більшовик» націлилися гіганти

Судячи з усього, навряд чи збереження основного профілю найстарішого машинобудівного підприємства столиці зацікавить інвесторів.

Поки про свою готовність взяти участь в приватизації заявило кілька девелоперських компаній: KADORR Group, Saga Development і Dragon Capital. При цьому масштаби проєкту дають підстави припустити, що можливий консорціум з декількох великих гравців. Оскільки в поодинці подужати забудову 35 гектарів в центрі — завдання не з простих.

Торги за завод намічені на 27 жовтня. Чи вийде у глави ФДМ Дмитра Сенниченка похвалитися хоча б одним вдалим кейсом в рамках "великої приватизації" — побачимо вже зовсім скоро. Поки процес приватизації й діяльності ФДМУ в цілому тільки обростає скандалами.