Квартиры-трансформеры и дом-термос: в Украине уже есть рецепты, как быстро восстановить разрушенное войной жилье

CEO подразделения Well-being ConTech одесской компании "Будова" Марк Кестельбойм рассказал "Телеграфу" о преимуществах новой технологии

Масштабы разрушений в Украине катастрофичны. Сотни тысяч людей остались без крыши над головой, и когда их дома будут отстроены — неясно. Однако недавно в СМИ промелькнула информация, что в пострадавшем от оккупантов Ирпене (Киевская область) рассматривают вариант быстрого строительства жилых домов. Что это за "быстрые" дома и не синоним ли это понятия "временные"? В рамках проекта #БизнесТелеграф мы поговорили с CEO подразделения Well-being ConTech одесской строительной компании "Будова", Марком Кестельбоймом. Он является одним из авторов концепции прогрессивной системы восстановления Украины. Нам важно было понять, кто, что и как предлагает строить в Украине. В итоге речь зашла и о строительстве украинских домов в Европе и Америке, о страхах и надеждах западных инвесторов относительно "строить в Украине прямо сейчас" и об идее новой системы социализации украинцев через разработку совершенно новых домов — ухода от традиционных "человейников".

"На ввод шестиэтажного дома в эксплуатацию потребуется полгода, а не полтора, как обычно"

- В СМИ была информация о том, что вы будете отстраивать разрушенные дома Ирпеня. О чем речь?

- Сегодня речь идет о строительстве домов для размещения пострадавших людей. Мы презентовали нашу технологию быстрого восстановления, и главный архитектор города Михаил Сапон обратил на нее внимание. Он побывал у нас на производстве, изучил технологию, увидел все лично. Мы подписали Меморандум с администрацией города. Следующим шагом станет строительство в Ирпене нашего производства.

- Откуда будут идти средства на постройку жилья?

- Мы ищем западных партнеров для восстановления города.

- То есть вы будете еще и фандрейзерами?

- Мы видим в этом главную задачу. Потому что есть же масса бюрократических сложностей и страхов западных инвесторов и социальных институтов по поводу средств на восстановление. Пока на отстройку разрушенных объектов выделяется не так уж много. И то, что мы сейчас делаем — активируем частный капитал в Европе и Америке.

Может быть, они не готовы вот прямо здесь и сейчас вкладываться в восстановление Украины, но понимают, что готовиться к этому нужно. А что значит — готовиться? Создавать проекты, собирать команды. Мы предлагаем себя как компанию, у которой есть и возможности, и производство, и команда, и знания об этом рынке, поэтому мы можем стать таким мостом для партнерства.

- Вы предлагаете отстраивать дома по собственной технологии, речь идет о быстром строительстве. Что это за технология?

- Генеральная технология называется prefabrication — prefab. Ее суть заключается в том, что основные детали производятся на заводе и некоторые элементы конструкции собирают здесь же. Потом домокомплект доставляется на строительную площадку и там монтируется готовый дом. В заводских условиях есть масса преимуществ: более качественные детали, узлы, стены и так далее.

- Более качественные из-за материалов или условий сборки?

- Представьте, что строителю нужно на 16-м этаже монтировать окно. Насколько качественно он это сделает? Или уложит теплоизоляционные элементы на высоте? На результат влияет и настроение рабочих, и погодные условия, и их личная производительность, скорость их работы. По сути, любое строительство сегодня — это ручной труд, отрасль в целом не эволюционировала так сильно, как другие. Поэтому идея prefab — перенос большей части производства на завод, — улучшает качество строительства в целом. Мы не зависим от погодных условий, все процессы максимально автоматизированы и стандартизированы. И, более того, на заводе мы можем произвести практически готовый продукт. Он приходит на строительную площадку уже с окном, в нем продуманы практически все коммуникации, и человек после вселения может сразу приступать к косметической отделке без черновых работ. Для себя мы видим эти дома как дома быстрого заселения.

- Насколько быстрого?

- В обычном строительстве на ввод шестиэтажного дома в эксплуатацию потребуется полтора года, а prefab-технологии позволяют пройти от проекта до реализации за полгода. Соответственно, мы выигрываем во всем: в количестве людей на площадке, времени их работы, снижаем уровень погрешностей при монтаже и даже количество выбросов углеродного следа из-за существенного сокращения тяжелых сварочных работ на площадке. То есть, можно назвать эту технологию в большей степени зеленой, чем обычное строительство.

- Рабочих нужно дополнительно обучать взаимодействию с вашей технологией?

- Благодаря тому, что мы используем BIM (информационная модель здания. — Ред.), дополнительного обучения не требуется. Только знание и понимание процесса монтажа. На заводе цифровая модель здания раскладывается на компоненты, каждая деталь маркируется QR-кодом и отправляется на стройплощадку в конкретный момент строительства.

- Что в этом коде?

- Это фактически паспорт изделия. Строитель на площадке считывает QR-код и получает инструкцию, в какой последовательности и как монтировать. Каждая конструкция индивидуальна и должна состыковаться со следующей в рамках проекта. И с появлением цифрового компьютерного проектирования мы все этапы работы можем сделать качественнее, быстрее, точнее, и прозрачнее. И относительно затрат для всех участников процесса — и инвесторов, и подрядчиков — тоже все становится абсолютно прозрачно.

- То есть нельзя по старой доброй традиции украсть кирпичи или шифер на стройплощадке?

- В том числе — да. Не вынесешь лишний шифер или кладку. Из-за особенностей prefab и цифровизации лишних деталей попросту нет. Не получится списать тонну песка на форс-мажор, потому что все собирается под крышей, на заводе, все просчитано заранее.

"Строительство происходит на 60% быстрее, стоимость снижается на 40%"

- Есть экономия времени, но само производство такого дома дороже или дешевле, чем построенного по традиционной технологии?

- Здесь важно говорить о накопительном эффекте стоимости. Само строение, в качественном сравнении, в том числе — из-за материалов, которые мы используем, может быть дороже. Но при этом, во-первых, мы экономим время, а время — это деньги. Во-вторых, нам нужно меньше людей на площадке, меньше грязных работ на площадке, сама площадка становится "безмусорной". Это все нужно считать комплексно. Есть исследование McKinsey, которые провели сравнительный анализ prefab-проектов во всем мире. Они приводят следующие цифры: строительство и сборка дома происходят на 60% быстрее, стоимость снижается на 40%. Из нашего опыта: по сравнению с монолитно-каркасным строительством аналогичный проект по технологии prefab расходовал в среднем на 45% меньше ресурсов. Затраты арматуры и бетона на метр продаваемой площади сократились примерно на 30%. Количество человеко-часов на возведение одного этажа уменьшается на более чем 40%.

- Мы ушли от вопроса о ваших ноу-хау.

- Мы не изобрели prefab-технологию, но переосмыслили опыт ее использования в мире, и усовершенствовали.

Сейчас мы ведем много переговоров, активно тестируем, презентуем нашу технологию за рубежом. И стали лучше видеть, чем она отличается от общемировых практик.

Во-первых, мы добились полного цикла на одном производстве. В Европе, как правило, элементы дома разбросаны по разным производствам. Грубо говоря, перекрытие делает один специализированный завод, стены — другой и так далее. Мы же в Одессе сумели сделать производство полного цикла.

Во-вторых, мы разработали новый конструктив здания. Наше ноу-хау касается сейсмоустойчивости зданий. Мы прошли испытания и получили сертификат ДП НДІБК (Государственного НИИ строительных конструкций).

Наше здание устойчиво к землетрясениям в 8 баллов. Для Украины это сейчас важнее, наверное, с точки зрения защиты от взрывной волны любой техногенной катастрофы, хотя ситуация с Турцией, к сожалению, актуализирует и проблему землетрясений.

В третьих, мы добились большого шага между несущими стенами — от 9 до 12 метров. В наших квартирах нет несущих колонн, которые приходится при планировке как-то обходить или обыгрывать. Благодаря нашей разработке мы получаем больше свободного пространства, это позволяет нам реализовывать любые планировочные решения.

Более того, мы можем планировать квартиры-трансформеры. Например, у семьи за 10 лет кардинально изменился жизненный сценарий. Дети выросли и разъехались, хочется перестроить квартиру, расширив гостиную или кухню. Как правило, это подразумевает капитальный ремонт с демонтажем стен, прокладкой новых коммуникаций. Если конструкция квартиры, конечно, позволяет делать перепланировку из-за несущих стен и колонн. В нашем случае не нужно ничего долбить и разрушать. Мы снимаем "деталь" — стену — и меняем планировку. В стенах уже предварительно проложены каналы под электрическую разводку. То есть получаем квартиры-трансформеры.

Еще одно ноу-хау — у нас трехслойная стена, которая состоит из тяжелого бетона, термоизоляции и слоя стеклофибробетона для внешней части фасада. То есть стена уже в таком виде доставляется на строительную площадку. Как правило, даже у других сборных домов все равно нужно тратиться на дополнительную теплоизоляцию и фасад. Да и стеклофибробетон — инновационный материал в строительстве.

- Инновационный для Украины?

- Инновационный в контексте нашего комплексного решения. Он существовал отдельно, был очень дорогим и не очень востребованным из-за этого. Мы посчитали для своих проектов такой материал разумным.

"Чтобы просто восстановить довоенные объекты, понадобится минимум 10-15 лет"

- Какие у вас планы на постройку завода в Ирпене и когда это может произойти?

- Это будет усовершенствованный роботизированный завод, который из центра страны мог бы обслуживать другие регионы. Мы сейчас находимся в стадии его проектирования. К тому, чтобы быть готовыми. Ведём переговоры с инвесторами и производителями основных производственных линий.

- А какова мощность такого завода?

- 100 000 кв. м. жилья в год.

Если посчитать производительность всей строительной отрасли, которая была до войны, и масштабы и квадратуру разрушений, то, чтобы просто восстановить довоенные объекты, нам понадобится минимум 10-15 лет. Но у нас уже нет столько игроков на рынке, сколько было до войны. И что, если не восстанавливать, а застроить более современным жильем? Конечно, если в отрасли не произойдут качественные изменения, то процесс восстановления затянется на годы. А готовы ли люди так долго ждать? Поэтому, на наш взгляд, быстрая технология должна быть приоритетной в вопросе восстановления страны.

- Дома быстрого строительства зачастую воспринимаются конечным потребителем как что-то временное. Например, недавно читала жалобы мариупольцев на то, что им оккупанты построили "быстрые" дома, но качество постройки сомнительное…

- Сам факт строительства оккупантами в Мариуполе сомнителен. Я не изучал их опыт и не смогу прокомментировать, что они строят, из чего и какой технологией пользуются.

Конечно, есть разные технологии prefab-производства. Это могут быть условно фанерные каркасные домики, а может быть капитальное быстрое строительство.

- У любого проекта есть плюсы, но есть и минусы. В чем минус вашей технологии для рынка и для потенциального жильца?

- Плюсы нашей технологии следуют из минусов строительной отрасли. Строительная отрасль инертна. У любого застройщика есть понятные привычные методы строительства, собранные бригады, техника под эти методы. И каждый строитель влюблен в свою религию: например, считает, что, кроме кирпича, другого материала быть не может.

Второй минус — низкое проникновение цифровых решений на рынке. У нас в некотором роде уникальная компания, потому что мы инвестируем в разработки на уровне цифрового стартапа. Для строительной отрасли в Украине это редкость. Собственники компании — инженеры, и дух инноваций — это их ДНК. Как инженеры, мы видели необходимость цифровизации давно. Мы создали полную цифровую библиотеку решений для строителей. От выбора материалов и деталей до расчета итоговой сметы. Это делает максимально прозрачным весь процесс, в том числе — бюджетирование.

- Если вы работаете в такой системе, то и партнеры должны перестраивать управление процессами и свою работу?

- Да, они должны будут осваивать цифровые методы управления проектами. Прогресс не остановить. И так или иначе строительный бизнес во всем мире переходит на цифровые методы.

- А свои строительные мощности создать в послевоенной Украине европейцы не планируют?

- Свое участие они видят по-разному. Например, под тем же Ирпенем есть площадки для индустриального парка. Мы ведем переговоры с компаниями, которые близки нам по духу, о том, что там может появиться не только наш завод, но и другие передовые производства.

- Что-то вроде строительного кластера?

- Да. Мы себя видим хабом, вокруг которого может образоваться кластер. Более того, мы можем быстро масштабироваться как хабы по стране, вокруг которых образовываются кластеры. На строительство одного завода необходимо до 6 месяцев. Нужно не только построить завод и обеспечить людей работой, но и тех, кто работает — обеспечить жильем. Вопросы инфраструктурного и жилищного строительства должны идти рука об руку.

-А все-таки, каковы минусы для жильца?

- Единственный минус, который я вижу, мы пока не сможем построить дом с высотой потолков 5—6 метров. Это связано с ограничениями производства и логистики. Но таких запросов немного.

А про плюсы… Наш дом соответствует стандартам пассивного дома. Стена со слоем теплоизоляции, использование альтернативных источников энергии и другие особенности позволяют реализовать концепцию "дома-термоса". Это значительно сокращает платежку жильцам.

- А сколько такой дом простоит?

- По нашим расчетам — сто лет.

- О наболевшем — а бомбоубежища продуманы?

- Мы можем их построить. Но сейчас идет большой спор, где должны быть эти бомбоубежища и насколько вообще дом должен быть защищен: бомбоубежище в каждом районе или защитная стена в каждой квартире по израильскому принципу? В Израиле в каждом доме есть укрепленная стена или на каждом этаже — укрепленные помещения без окон. Мы сейчас разрабатываем новую историю — усиленные стены с применением сталефибробетона. Это, по сути, железные стены.

Более того, мы продумываем и новые экономические модели на рынке недвижимости.

- Что не так с существующими?

- Наш рынок уникален тем, что практически на 90% состоит из частной собственности. Но война очень многое изменила, и рынок наверняка также претерпит изменения.

Мы сейчас создаем инновационные продукты на уровне девелопмента , понимая, что должны привнести на рынок Украины институциональную аренду. Имеется в виду, как на Западе — люди арендуют жилье, воспринимают его как собственное, они абсолютно защищены, никто их оттуда не выгонит, но при этом они не привязаны к одному месту, и у них нет необходимости выплачивать всю жизнь кредит за недвижимость.

- Но наши люди хотят владеть жильем, это на уровне ДНК!

- Мы понимаем, что наш клиент изменится. Война научила не быть настолько привязанными к месту, быть более мобильными. Жить минимумом, не накапливая бытовой хлам. Даже содержать квартиру бывает сложно. Что толку, если бабушке принадлежит трехкомнатная квартира, а ее платежка за коммуналку в разы больше, чем пенсия. В таком случае, в собственности балласт.

- А что с бабушками будет на рынке институциональной аренды?

- Мы рассчитываем на связь с муниципалитетами, чтобы создавать фонды социального жилья.

Я считаю рынки институциональной аренды более прогрессивными. И они предлагают новые формы социальной диффузии, новые форматы общественной жизни.

Мы задумываемся над тем, в домах каких форматов должны жить украинцы после войны. И, кроме технологического аспекта, очень много внимания уделяем социальному. Как и какие социальные связи должны сложиться между жильцами дома. Как должен быть организован дом, чтобы поддерживать эти связи…

"Хотим строить украинские дома в разных странах, куда на время войны переехало много украинцев"

- Что вы в контексте соседей имеете в виду, когда говорите о социальных связях? Это рандомные люди, которые оказались в рамках одного дома.

- Это пропорция общественного пространства в доме и индивидуального жилья.

- Сейчас это 90% — квартиры, остальное — коридор, лифт, лестница.

- Да, "человейник", в котором соседи не знают друг друга. Мы хотим это изменить, дать простор для общения, но не замыкать все потребности жильцов внутри дома, социальное гетто никому не нужно. Мы вдохновляемся — только поймите правильно, я говорю без всякого пафоса — тем, как люди сейчас сплотились. И мы хотим, чтобы этот дух взаимопомощи, волонтерства, сплоченности, проявился в наших домах в том числе.

- Каким образом и при чем здесь вы как строители?

- Мы за то, чтобы в Украине изменилась парадигма девелопера. Сейчас у нас строят дома, где максимальное пространство занимают клетушки-квартиры, продают, строят дальше. Нужно найти какой-то разумный и гуманный баланс, чтобы не навредить бизнесу и уйти от клеток-"человейников". Дать людям простор для общения. Это может проявиться в больших общественных зонах, коворкингах, кинотеатрах, фитнес-зонах на этаже, детских территориях — в социальных проектах, которые могут быть организованы внутри дома. Возможность общения — то, что мы сейчас должны вытащить из опыта войны и сохранить.

Мы сейчас очень много об этом говорим с потенциальными партнерами. Например, здесь, в Австрии, мы общались с одним исследовательским институтом, и у нас возникла дискуссия — отличается ли опыт украинских женщин и украинского домохозяйства от среднеевропейского.

- И насколько отличается?

- Вот пока обсуждаем.

Кроме того, мы сейчас формируем проект, который пока нигде не анонсировали — украинские дома в разных странах. Мы хотим сделать его в Европе и Америке, куда на время войны переехали много украинцев. И это проект, в котором будет социальный аспект поддержки бизнесами друг друга: украинцы строят для украинцев при поддержке западных партнеров.

Для европейцев это выгодно. В 2022 году они оказались в ситуации кризиса. Год тому назад у них была одна смета строительства, и кредиты выданы банками в соответствии с этой сметой. А за военный 2022 год эта смета увеличилась. И стройки остановились: банки не докредитовывают девелоперов, а те не могут уместиться в первоначальный бюджет. Нужно отметить, что у них все строительство идет на кредитные средства, в отличие от Украины.

А при нашей технологии в ходе производства стоимость жилья не меняется. И в начале строительства, и на момент его окончания дом будет стоить тех же самых денег. Это важный экономический плюс на сегодняшний день. Когда не было такой инфляции и были другие ставки по банковским кредитам, это не было так важно.

Кроме того, наш стеклофибробетон можно использовать для реконструкции их исторических зданий, так как он позволяет на фасаде создавать любые рельефные элементы. На их заводах делать подобное баснословно дорого, а если импортировать эти детали из Украины, это будет существенная экономия.

- К сожалению, кто пойдет строить в Украину, когда по нам летит со всех сторон?

- Естественно, они боятся: война не закончилась, а вдруг прилетит ракета? Нас такие вопросы тоже ставят в тупик, но мы пробиваем лбом стену, чтобы привлечь инвестора и доказать, что это важно делать прямо сейчас, не дожидаясь окончания войны, потому что реально страдают люди.

Такая же проблема сейчас у украинских беженцев — они часто тоже без дома. Из страны уехало уже больше 8 миллионов людей. И масса из них в Германии, Польше, да и здесь, в Австрии, испытывают проблемы с жильем. В Европе еще до войны был значительный дефицит жилья. Только в Польше, по-моему, около 900 тыс. кв. метров.

- Я знаю, что люди с огромным трудом находят приличное жилье по средствам в той же Германии.

- Они все еще живут в общежитиях, в каких-то времянках, спортзалах… Мы ведем переговоры с местными общинами, инвесторами, о том, что, допустим, мы строим украинские дома, в которых заселяем беженцев как в социальное жилье. Мы даем им комфортные условия жизни в Европе и строим дома в Украине, чтобы через два года или раньше, после окончания войны, им было куда вернуться.

Мы это сделаем с помощью нашей технологии для того, чтобы загрузить нашу команду, наши заводы работой. Это будет win-win для обеих сторон.

- Что получат иностранные партнеры?

- С одной стороны, международные корпорации не должны прийти что-то восстанавливать после войны на выжженные земли. Мы должны сохранить специалистов. В компании "Будова" у нас работало 2,5 тысячи человек, из них только инженеров — тысяча. Если не будет человеческого ресурса, которые будут продолжать усовершенствовать наши технологии, работать над проектами, они окажутся бесполезными. Наши усилия связаны с тем, чтобы загрузить их работой, чтобы не вызвать новую волну безработных беженцев. И некоторые международные корпорации это понимают и готовы вкладываться в совместные проекты.

С другой стороны, украинские дома в Европе или Америке, сделанные по украинской технологии, с помощью украинских сотрудников — это тоже акт поддержки Украины.

- Но сейчас всем экономикам сложно, и наверняка европейские инвесторы заинтересованы загрузить работой своих граждан?

- Нет-нет, эти идеи как раз заходят, потому что мы же не выходим на рынок с коммерческими проектами, как конкурент. Мы, украинцы, строим для украинцев, и мы сильно мотивированы это делать и с коммерческой и с социальной точек зрения.

Сейчас мы встречаемся с большими строительными компаниями, предлагаем им нашу идею и технологию. Соответственно, они узнают нас, в этом строительстве проверят как партнеров, и после войны у нас будет уже много общего. При этом мы вместе делаем социально значимые вещи. Но инвестор решает не только политические задачи относительно беженцев, но и получает экономическую выгоду. Через два года этот дом будет принадлежать ему, и он сможет распоряжаться им по своему усмотрению.

С этой идеей украинского дома мы сейчас как раз находимся в рабочих поездках по Австрии, Польше, Франции, другая группа коллег сейчас в Америке. Это же классно еще вот почему: наши дома оставят архитектурный след. И мы думаем над концептом — каким он должен быть по форме и содержанию, чтобы действительно отражать идею украинского дома.

"Победа будет не тогда, когда прекратят разрушать наши города, а тогда, когда мы их сможем полностью отстроить"

- Вы до войны были достаточно закрытой компанией.

- Да, и использовали свою технологию исключительно для собственного портфеля. После 24 февраля у нас появился важный философский вопрос: за что мы должны бороться — за выживание или наше выживание в развитии? Понятно, мы пережили несколько недель шока. В первые несколько месяцев наше производство переориентировалось на производство бетонных заградсооружений, ежей и так далее. Но потом мы задумались, как сохранить то ценное, что есть в компании, и что она должна делать? И поняли, что это время для развития и еще большего количества инноваций. У нас есть громадный научно — инженерный штат. Мы сделали для них road map — что должно быть усовершенствовано , какие новые решения должны появиться.

А на флаг подняли девиз, что победа будет не тогда, когда прекратят разрушать наши города, а тогда, когда мы их сможем полностью отстроить.

- Почему назвали направление — Well-being ConTech? Война и благополучие мало увязываются в нашем сознании.

- Сейчас мы все переживаем кризис благополучия — и физического, и душевного. И эта технология и идея восстановления в том числе — для того, чтобы решать этот кризис и для девелопера, и для строителей, и для людей.