"Когда люди покупают квартиру в рассрочку — они привязаны к Украине": интервью с Игорем Никоновым

В Украине вопреки полномасштабной агрессии рф строительная отрасль оправляется от прошлогоднего спада. Более того, по данным Госстата, объемы введенного в эксплуатацию жилья за I квартал 2023 года даже достигли уровня 2019-го.

В Киеве за первый квартал застройщики сдали в эксплуатацию 172,8 тыс. м² жилья, что на 36% меньше I кв. прошлого года, но больше, чем было введено в первых кварталах 2020-го и 2021-го. И хотя данные за полгода 2023-го Госстат еще не показывал, деловая активность застройщиков в Киеве и регионах подтверждает тенденцию, что сфера строительства выходит из шокового состояния.

О тенденциях, шансах и рисках на столичном рынке недвижимости, а также важности образования "Телеграф" расспросил у Игоря Никонова, основателя компании KAN Development (советника Киевского городского головы, экс-первого замглавы КГГА).

О рынке в условиях войны

— Какие факторы сегодня влияют на строительную сферу в большей мере, и что будет с ценами на первичном рынке недвижимости?

— Ожидать огромного спроса не приходится. Поэтому никто из девелоперов намеренно увеличивать цены ради большей выгоды не будет. Но в тоже время ниже себестоимости работать компании не станут. Поэтому ожидать, что цены будут ниже, точно не приходится. Они будут либо такие, как сейчас, либо выше.

— Какие-то свои проекты вы приостанавливали из-за войны?

— Мы не замораживали строящиеся объекты. Все, что было в продажах, мы завершили, согласно задекларированным срокам, и продолжаем реализовывать новые очереди.

Огромным преимуществом KAN Development является отсутствие перекрестного финансирования. Каждый проект является отдельным живым механизмом со своим финансированием, резервами и бюджетом. Начинать же новые комплексы, в которых еще нет обязательств (не проданы квартиры), мы не рискуем, так как нужны огромные инвестиции и мы опасаемся, что темпы продаж сейчас не позволят собрать достаточный объем оборотных средств для реализации проекта.

О школах

— Даже во время войны вы разморозили строительство двух школ. Зачем реализовывать эти проекты именно сейчас, если запускать новые стройплощадки рискованно?

— Образовательные учреждения — это наше обязательство перед жителями комплексов, которое мы изначально давали. Поэтому не выполнить его мы не имеем права. Людям нужно продолжать жить нормальной жизнью даже в условиях войны. Мы не можем себе позволить откладывать жизнь на завтра.

В жилом комплексе "Файна Таун" на Нивках (Шевченковский район) в конце этого года мы сдаем большой образовательный проект с детским садом, начальной и средней школой и профильным лицеем на более чем 600 человек. Это инженерно-архитектурный коллегиум, специализация которого заключается в сочетании архитектурного и художественного профиля для детей.

У нас одна из немногих в мире сеть образовательных учреждений А+ для детей в возрасте от одного года до 19 лет. Таким образом, у нас есть возможность как можно раньше определить способности ребенка, его склонности, таланты и выбрать ему специальность. Сегодня наша образовательная сеть является самой крупной в Украине и насчитывает более 10 учебных заведений в Киеве.

Мы создаем такие условия, чтобы после 11 класса ребенок выходил уже с базовой специальностью, которая позволит ему сразу работать по выбранному направлению. А кто захочет, может продолжить обучение и в высшем учебном заведении.

Дошкольное образование в "Файні", например, — это новейшая разработка специалистов по вопросам раннего развития сети. Детский садик является уникальной обучающей игровой средой, где мы гармонично развиваем все виды интеллекта, необходимые жизненные навыки и поддерживаем природное стремление ребенка к познанию мира. В рамках раннего развития мы проводим комплексную специализированную подготовку для детей до 7 лет.

— А кто будет преподавать специальные науки в коллегиуме?

— Мы сами будем менторами, которые передают свой опыт, также преподавать будут наши партнеры-архитекторы, которые давно работают с KAN. Наша задача — изначально привить любовь к созиданию.

Девелопмент — очень широкая и сложная специальность, которой в принципе нигде в мире не учат. Это совокупность знаний в очень разных сферах (экономики, строительного дела, инженерии, финансов, маркетинга, эксплуатации и т.д.).

Мы пытаемся дать знания для более сложных специальностей, чтобы молодые специалисты потом продолжали учебу в Украине или лучших вузах мира (образовательная сеть А+ позволяет получить диплом международного образца IB. — Ред.).

Также в этом году мы начали строительство уже второй очень большой школы сети А+ в рамках проекта ЖК "Республика" (Голосеевский район). Она аналогично будет с обязательным профессиональным образованием. Школьники уже даже после 8-го класса будут иметь определенную специальность. А после 11-го ученики точно будут готовы к профессиональной деятельности и зарабатыванию денег. Это будет флагманская школа на 1800 человек. ЖК "Республика" — это самый большой микрорайон и мы хотим создать максимум комфорта, социальной инфраструктуры и сервисов для наших жителей.

О дефиците рабочих

— Вернемся к тенденциям в стройотрасли. Какие факторы сегодня больше всего давят на нормальную работу строительных компаний?

— Самая большая проблема — это наличие специалистов. Очень многие сейчас в армии. Раньше было очень много работников с запада Украины. А сейчас, во-первых, рынок там очень оживился, и есть локальная потребность в людях.

Во-вторых, они уже не стремятся ехать в столицу. Поэтому сейчас мы работаем только на киевлянах.

Глобально существует дефицит всех рабочих специальностей.

— По состоянию на первый квартал этого года в столице на 70-80% стройплощадок продолжалось строительство жилых домов. Какая ситуация сейчас? Что еще влияет на динамику?

— Нам в этом плане очень повезло, у нас очень серьезный авторитет, и люди нам верят. Более того, у нас к началу полномасштабной войны уже был продан весь 2024 год. Практически не было свободных квартир, и мы могли просто достраивать текущие очереди. Сейчас мы начали новые очереди, которые запускаем в 2024-2025 гг. Отделы продаж активно принимают покупателей, в проектах KAN предоставляются рассрочки с хорошими условиями для приобретения квартир.

— Уточните, что в целом будет с ценами на "первичке" столицы до конца года (и в 2024-м) при условии сохранения нынешней военно-политической ситуации?

— Не думаю, что цена [жилья] будет сильно подниматься, она может немного колебаться в диапазоне 5-7% [в сторону повышения], но не больше. Поймите правильно, падения гривны никогда не связывались с реальными ситуациями на рынке. Это некая управляемая ситуация и уже Нацбанк регулирует данный процесс.

— Возможно ли в сегодняшних условиях оживление ипотечного кредитования как стимул для строительной сферы? Сегодня ипотека в Украине де-факто держится преимущественно на государственной ипотечной программе єОселя, где выдано в 8 раз больше кредитов, чем через коммерческие банки.

— Мы являемся участниками программы єОселя по готовому жилью. А что касается массовой ипотеки под 7% — она создана под первичное строящееся жилье и требует усовершенствования. К сожалению, даже крупные игроки на рынке не могут ею воспользоваться в полной мере и, соответственно, она не работает, как задумывалось изначально.

Вообще, в традиционном смысле ипотека в Украине пока работать не может. Потому что банкам не разрешат выселять людей из квартир при неуплате. В этих вопросах пока преобладает популизм. А без этого фактора банк ни на какую ипотеку не пойдет, ему хватило 2008 года (начало экономического кризиса в Украине вследствие мирового потрясения, когда в украинских банках начала расти доля невозвратов по кредитам, в т.ч. по ипотеке, — Авт.). Финучреждения не захотят с этим связываться.

— Насколько может "просесть" сегмент коммерческой недвижимости, ведь в ТРЦ с учетом временно неработающих магазинов ряда брендов пустуют более 20% площадей, тогда как до активной фазы войны свободными были чуть более 10% площадей?

— На основании опыта KAN я понял, что в сегменте коммерческой недвижимости нужно создавать только самые крутые и уникальные объекты или же вообще их не строить (если речь идет о больших торговых центрах, а не ТРЦ возле дома). Существует мировая тенденция, что торговля все равно уходит в интернет (большой процент продаж уходит в онлайн). Соответственно, современный ТРЦ — это место как для шопинга, так и для проведения досуга.

Если ты создаешь такую среду, как, например, в ТРЦ Respublika, где есть вообще все, что можно представить, то это сработает. В этом контексте Ocean Plaza уже много лет не теряет лидерские позиции и будет успешно работать еще много лет.

В столице есть ТРЦ, которые не могут предложить что-либо уникальное потребителю или расположены не вблизи жилого массива, поэтому арендные площади там пустуют. В то же время, есть маленькие торговые центры, которые рассчитаны на местного покупателя "у дома" и они имеют все шансы успешно работать.

Также еще одним "отягчающим" фактором инвестирования в торговую недвижимость сегодня является необходимость вкладываться в ремонты арендаторов (в помещениях для новых магазинов, — Авт.).

— Какие законодательные инициативы должен принять парламент, чтобы ускорить рост строительной сферы?

— Во-первых — запретить всем силовым органам трогать строителей на какой-то период. По крайней мере, отменять отводы земельных участков с 10-летней или 20-летней давностью; реагировать на жалобы и письма лжеактивистов без разбора реальной ситуации. Сегодня все предприниматели, не только строители, живут под огромным прессом "борьбы с коррупцией". Но возникает вопрос, какое отношение к коррупции имеет бизнес?! Есть коррупция? Так боритесь с ней! В нашей сфере, например, претензии к властям любого уровня ведут к отмене отвода земельных участков, наложениям арестов, штрафам и так далее. Идет политическая борьба, а страдает бизнес.

Во-вторых, дать людям возможность получать ипотеки. Вот эти два фактора — и ничего больше не надо. Все остальное сделают сами застройщики и граждане.

О Подоле и давлении на бизнес

— Вернемся к теме Киева. С начала года публично заговорили о строительном буме на Подоле. Внимание было приковано к росту высотности в некоторых локациях исторической части столицы, потом были скандальные кейсы со сносом/разрушением старых зданий, а государство тем временем забрало у города Гостинный двор. Какая логика активизации девелоперов и чиновников на Подоле именно сейчас?

— У нас нет объектов на Подоле. Последний скандал (вспыхнувший из-за сноса 200-летнего здания на Ярославской, 13-Б, — Авт.) со сносом здания был необоснован, насколько мне известно. У застройщика все было законно и на руках имелись соответствующие документы. Общество сегодня очень чувствительное, многие постоянно ищут "зраду", что точно не улучшает инвестиционный климат и не стимулирует предпринимательскую инициативу. Правоохранительные органы обязаны разбираться в подобных вопросах, а не навешивать сразу ярлыки и заводить дела.

Считаю, необходимо внести изменения в Уголовный процессуальный кодекс на предмет того, что нельзя открывать уголовные производства по каждому заявлению. Правоохранительные органы завалены миллионами дел, а доходит до судов в лучшем случае 1%.

Еще в начале 2000-х годов инвестиционный климат для иностранных банков был фактически убит. Раньше ордер на строительство (был такой протокол) означал, что это финальный документ, под который можно прийти в иностранный банк и взять кредит. А после того, как у нас началась практика отзыва ордеров, все остановилось. Если ордер выдан незаконно — посадите чиновника. Зачем трогать бизнесмена?!

То же с памятниками истории или архитектуры. Было время, когда придумали новый способ зарабатывания денег, — придание статуса вновь выявленных памятников, а впоследствии за деньги его очень быстро снимали. Если инвестор покупал здание, которое обрело подобный статус, то присваивать таковой ему должна компетентная комиссия с компенсацией бизнесмену его убытков и, в том числе, недополученной прибыли.

Сегодня, к слову, огромное количество зданий уже с присвоенным статусом памятника не имеют определения границ и режимов использования территории вокруг него, что тоже является миной замедленного действия, и уж точно не улучшает инвестиционный климат.

О новом Генплане Киева

— В Киеве до сих пор нет нового Генерального плана. Насколько это и является источником новых строительных скандалов?

— Отсутствие нового Генерального плана, конечно, тормозит рынок. Это происходит по одной простой причине: принятие этого плана убрало бы большое количество двояких двусмысленных интерпретаций правоохранительных органов о том, что в определенной зоне можно строить, а что нельзя.

О закрытых пространствах в городе

— В публичной плоскости также заговорили о тенденции: в Киеве большая часть ЖК, построенных после 2010 г., закрыты для пешеходов и машин. По подсчетам СМИ, речь может идти о почти 700 гектарах городской земли, куда не могут свободно попасть другие киевляне. Как найти баланс между желанием жителей ЖК к отделению и желанием других горожан иметь открытый доступ для свободного передвижения?

— Сложно сегодня найти такой баланс. Например, концепции наших жилых комплексов — это все-таки открытая территория. Но в результате, например, тот же "Комфорт Таун", стал закрытым по просьбе жильцов. В какой-то момент на территории ЖК в песочницах оказались люди, которые ломали лавочки, распивали алкогольные напитки и бросали бутылки в детские песочницы. Жители ЖК нуждались в безопасности и сами за свои деньги закрыли территорию.

Пока у нас правоохранительная система не работает на 100%, такие ситуации с правонарушениями будут повторяться. Это происходит в том числе и потому, что в умах многих людей живут принципы социализма, мол, нам все должны и мы не будем вкладываться в содержание комфортной среды вокруг нас.

В наших жилых комплексах, и я этому очень рад, люди между собой общаются, дружат, берегут собственность, всегда переживают и предупреждают любые правонарушения. В подобных случаях работает система самоорганизации, которая не позволяет ставить машины в неположенных местах или выгуливать собаку на детской площадке.

Про рынок после окончания войны

— Если предположить, что уже в следующем году война закончится, то какой можно сделать прогноз, сколько реальных стабильных игроков-девелоперов останется на рынке?

— Думаю, будет много компаний. Строительство – это пример того, как можно развивать другие отрасли в государстве.

Например, если бы строительная сфера не могла использовать институты совместного инвестирования, если бы не было фондов финансирования строительства, то я вас уверяю, что домов строилось бы раза в три меньше, и цены были бы ровно в два раза выше. Также важно, что наша отрасль стимулирует молодежь покупать жилье в Украине и оставаться тут жить. Когда люди покупают квартиру, да еще в рассрочку, они привязаны к стране, а наша задача при таком оттоке из страны — кровь из носа, но их удержать.