Будівельний бум на Подолі: чи з'являться нові "свічки" і що буде з історичними пам'ятками

Попри масштабну війну з росією і постійні нові воєнні загрози будівельна сфера у Києві продовжує набирати обертів. Однією із частин столиці, яка останнім часом потрапляє в поле зору громадськості та ЗМІ, стає історичний Поділ.

Так, раніше міські активісти застерігали, що департамент охорони культурної спадщини КМДА затвердив документацію, яка збільшує максимальну висоту забудови Подолу в деяких локаціях його історичної частини (з 15 до 27 метрів, а в деяких зонах – до 42 м). Наприклад, з'явились побоювання, що в ареалі "Пивзаводу на Подолі" (вул. Кирилівська) можуть дозволили споруджувати будинки у 13 поверхів.

Підігрівають увагу до Подолу і дії деяких гравців столичного будівельного ринку. Так, тривають пристрасті через дивну пожежу на вулиці Волоській, а до того на вул. Ярославській (теж в історичній зоні) знесли 200-річний будинок, який був зразком київської житлової дерев’яної забудови ХІХ ст. Цього року нове дихання отримав і горезвісний "будинок-монстр" на Нижньому Валу, з яким міська влада веде багаторічну судову війну.

"Телеграф" дізнавався, чи загрожує столичній історичній перлині тотальна забудова "свічками", чому будкомпанії почали динамічніше освоювати цю частину міста, і чи загрожує старому Подолу знищення.

Як пояснюють висотні новації у Кличка

Як повідомили "Телеграфу" у департаменті культурної спадщини Київської міської державної адміністрації (КМДА), 26 травня минулого року набули чинності зміни до Закону України "Про охорону культурної спадщини". Документ передбачає, що порядок визначення меж і режимів використання зон охорони пам'яток встановлює Кабінет міністрів.

Але станом на сьогодні ці нормативні документи відсутні, "у зв'язку з чим будь-яка науково-проєктна документація у сфері охорони культурної спадщини 2023 року на розгляд до департаменту не надходила, та неможливо визначити графік її розроблення".

Також у КМДА уточнили, що 2021 р. був наказ №65, який оновив науково-проєктну документацію з визначення меж і режимів використання зон охорони пам'ятки архітектури місцевого значення "Пивоварний завод" (Кирилівська, 35), що "розташована на ділянці у зсувонебезпечному районі, біля підніжжя гори Юрковиця (являє собою мис високого правобережного Дніпровського плато, розташованого у північній частині Києва, на захід від Подолу".

Ці правила переписали відповідно до історико-містобудівних досліджень "Оцінка впливу об'єкту проєктування "Будівництво житлового комплексу з об'єктами соціального і громадського призначення та підземним паркінгом в межах вулиць Фрунзе (тепер — Кирилівська), Нижньоюрківської та провулку Мильного у Подільському районі Києва".

Причому, як додають в департаменті, наукову-проєктну документація по тій локації розробили ще 2019 року і її дійсно відкорегували в частині зміни висотності. Нові обмеження підвищили до 27 метрів по лінії забудови пам'ятки ("Пивоварний завод") із підвищенням у глибині кварталу до відмітки 42 м.

Водночас проєктну документацію щодо архітектурних та містобудівних перетворень на Ярославській, 13, (де знищили згадану вище будівлю ХIХ століття) департамент не погоджував із забудовником.

Таким чином, з відповіді департаменту КМДА випливає, що зміни по висотності забудови стосуються лише окремих місць на історичному Подолі, а не охоплюють весь масив.

Що говорять про Поділ і будівельний хаос у Раді

Лідерка партії "Слуга народу", голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк наголосила "Телеграфу", що "дикий марафон знищення історичних об'єктів в столиці триває: майже щотижня в Україні відбуваються подібні знущання над архітектурною спадщиною".

— Не слід відділяти свавілля забудовників від представників місцевої влади чи Мінкульту — бо все відбувається або за мовчазною згодою, або за тихою офіційною. Донині є чиновники на місцях чи, навіть, у Мінкульті, які дозволяють собі чинити згідно власного бажання чи вигоди. Така зухвала активність в контексті знищення історичних пам'яток триватиме доти, доки ми не запровадимо у містобудівній сфері тотальну цифровізацію, що включатиме наповнення та взаємодію реєстрів, публічність та прозорість всіх дій. І вже на сьогодні ми маємо багато напрацювань, які покроково впроваджуємо у містобудівельну сферу. Наприклад, нові і нові можливості у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕСCБ), — сказала парламентарка.

Але, за її словами, цього недостатньо: "Надзвичайно важливо створити Державний реєстр нерухомих пам’яток України як єдиного публічного джерела даних – тобто, електронний публічний реєстр, який буде містити інформацію про нерухомі пам’ятки культурної спадщини національного та місцевого значення, а також щойно виявлені об’єкти, які також отримують правову охорону на рівні з об’єктами культурної спадщини, включеними до реєстру".

— Крім того, треба забезпечити розробку науково-проектної документації щодо встановлення меж режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини. Наступний крок – забезпечення постійного і безперервного моніторингу та контролю за дотриманням спеціально уповноваженими органами охорони культурної спадщини вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини. І, звісно ж, убезпечити історичну спадщину від руйнування неможливо без підвищення відповідальності за порушення, які пов’язані з виконанням підготовчих чи будівельних робіт щодо пам’яток культурної спадщини та щойно виявлених об’єктів культурної спадщини. Тому в цьому напрямку слід також працювати, — аргументувала Олена Шуляк.

Що кажуть експерти

У коментарі "Телеграфу" керуючий партнер адвокатської фірми GORO Legal, відомий адвокат Дмитро Овсій (добре обізнаний у темі нерухомості) підкреслює, що чогось надзвичайного і загрозливого на Подолі не відбувається.

— Насправді важлива інша річ: Верховний суд, вивчаючи план про історичний ареал Києва, дійшов висновку, що цей статус все ж таки законно встановлений. А до цього була інша практика. Надзвичайної активності забудовників на Подолі нема. Є просто окремі гучні проблеми. В цілому ж на Подолі ситуація нічим не краща і не гірша, аніж по Києву. Є Генеральний план, у ньому міститься історико-опорний план забудови і висотність на рівні 27 метрів. Але разом з тим, є забудова, що склалася. На Подолі, наприклад, вона — нижче 27 м. Відповідно, поряд з такими будівлями можуть встановити висотність нижче 27 метрів. Наприклад, три-чотири поверхи. Тому поряд з ними будувати можна тільки чотири- або навіть п’ятиповерхові будівлі. А вже будівлі висотою 27 метрів — буде порушенням.

Своєю чергою, як теж пояснив "Телеграфу" колишній заступник міністра Мінрегіонбуду, президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе, зараз якоїсь аномальної активізації девелоперів на Подолі нема, але все одно ця частина міста природно розвиватиметься через вимоги часу.

— Київ у будь-якому разі буде ущільнюватися, і це неминучий процес. І чим ділянка центральніша, тим більшу вона має привабливість у будівельних компаній. Поділ — це теж центр міста, він також буде забудовуватися. Там багато промислової території, багато старих будинків. Тому нове будівництво там — неминучий процес. Інша річ, що не можна плутати зведення нових об'єктів з історичною забудовою, пам'ятками архітектури чи зеленими зонами.

У цьому контексті Парцхаладзе нагадав, що, згідно з вимогами державних архітектурних норм, які змінили декілька років тому, у кожного міста має бути чіткий розподіл "блакитних" і "зелених" ліній.

— "Блакитні" лінії — це висотність. По всіх містах вона має затверджуватися у Генплані (до речі, у Києві досі не затвердили новий Генплан. — Авт.), і ніхто жодними розпорядженням її не має права змінювати. Так само і по "зелених" лініях (це — зелені зони). Тоді не буде конфліктів з місцевими жителями через те, що забудовують парк, сквер чи щось іще. Тому ці вимоги мають діяти, — уточнив президент КБУ.

Коментуючи, який саме вид нерухомості з'являтиметься на Подолі в майбутньому, Лев Парцхаладзе акцентував увагу, що природною є тенденція появи там нових офісних центрів.

— На ринку є такі види нерухомості: житлова, готельна, офісна, торговельна і промислова. В центрі міста розвивати промисловість якось нелогічно. Навпаки, треба змінювати цільове призначення таких об'єктів. Торговельні об'єкти там можуть бути. У будь-якому разі завжди є такі розрахунки: на тисячу мешканців має бути стільки-то аптек, супермаркетів тощо. Таких об'єктів більше не зробиш, адже попит буде меншим. Відтак, офісна нерухомість і готелі на Подолі — актуальні. Однак треба розуміння, про яку саме частину Подолу ми говоримо. Адже Подільський район можна розглядати і ближче до центру міста, до Хрещатика, а є територія у напрямку Вишгорода. Ось там буде більше житла.

Президент КБУ додав, що плани девелоперів у більшій мірі коригуватиме сам ринок, аніж якісь інші фактори, адже є одна важлива аксіома:

— Якщо хтось будує ТРЦ, він дивиться на конкуруюче середовище. І якщо в певній локації вже щось подібне побудували, то не можна там ще раз таке саме зводити. Бо і сам програєш, і другому не даси можливості заробляти. Грубо кажучи, хто перший побудував, того і капці.

Що стосується історичної зони на Подолі, зрозуміло, її потрібно плекати та обережно розвивати з урахуванням всіх об'єктів, які там несли якусь історичну цінність (ті ж самі пам'ятники архітектури). Тому в таких місцях навпаки потрібно зберігати дані об'єкти, адже у майбутньому, через одне-три покоління, вони взагалі матимуть надзвичайну цінність. І заради цього люди будуть приїжджати туди, ходити і захоплюватися.

Тому це треба бажано зберігати, і максимально наскільки це можливо, — резюмував Лев Парцхаладзе.

Що буде з іншими історичним набутком Подолу?

Таким чином, і влада міста, і центральна періодично змінюються, і так само історичні будівлі з року в рік десятиліттями зникають непомітно в небутті. А система захисту архітектурних історичних пам'яток фактично не працює (і ніколи з 1990-х років не працювала по-справжньому).

Також окремі питання залишаються не тільки до влади міста (адже, справедливості заради, це ж не Кличко на бульдозері руйнує пам'ятки архітектури чи підпалює у вільний від роботи час столітні будинки), а й до правоохоронних органів всіх рівнів (які, нагадаємо, перебувають у вертикалі виконавчої влади) та вітчизняних судів. Останні ж, згідно з Конституцією та євроінтеграційними вимогами ЄС, мали б бути незалежними і виносити справедливі рішення. У разі забудови — на користь громади. Але де-факто, є багато "але".

Своєю чергою дуже часто пасивну позицію займає і громадськість. Адже активність "захисників Києва" обмежується постами у соцмережах, литтям бруду на адресу "злочинної влади міста" (рідше на адресу Банкової і того ж Кабміну). Водночас кількість позовів/скарг/акцій протесту від таких діячів, наприклад, по окремих будівельних кейсах дорівнює нулю.

А отже, можна зробити висновок, що за поточної ситуації поява нових осередків будівельних скандалів на історичному Подолі (і загалом в столиці) — тільки питання часу.

Нагадаємо, у Фонді держмайна України підтвердили "Телеграфу", що історичний Гостинний двір на Подолі після багаторічних судових баталій держава передала в управління Міністерству культури, позбавляючи владу міста прав і доступу до об'єкту.

Водночас в інтерв'ю "Телеграфу" співголова фракції УДАР у Київраді Дмитро Білоцерковець наголошував, що переважна більшість будівельних скандалів у Києві пов’язана із землею, виданою ще в період мерської каденції Леоніда Черновецького, у 2003-2012 роках. А міська влада не припиняє юридичної боротьби за об'єкти в історичній частині міста, зокрема на Подолі.